Vendre un appartement : délai de spéculation, occupation personnelle et commerce immobilier professionnel

En Allemagne, les plus-values de cession de biens immobiliers privés ne sont imposables que pendant certains délais. Cela vaut aussi pour les propriétaires qui vivent à l'étranger. En revanche, une personne qui achète et vend fréquemment peut être considérée comme exerçant un commerce immobilier professionnel (gewerblicher Grundstückshandel).

Le délai de dix ans

Selon le § 23, al. 1, phrase 1, n° 1 de la loi relative à l'impôt sur le revenu (EStG), la plus-value réalisée lors de la vente d'un terrain ou d'un appartement en copropriété détenu dans le patrimoine privé est imposable lorsque dix ans au plus séparent l'acquisition et la cession. Ce sont en règle générale les dates des contrats de vente notariés qui font foi, et non l'inscription au livre foncier.

Une fois ce délai de dix ans écoulé, la plus-value réalisée par un particulier est en principe exonérée – que l'appartement ait été loué ou non.

Exception en cas d'occupation personnelle

Pendant ce délai, la vente reste exonérée si l'appartement a été utilisé exclusivement pour l'habitation personnelle soit pendant toute la période entre l'acquisition et la cession, soit pendant l'année de la vente et les deux années civiles précédentes. Un logement de vacances loué par intermittence ne remplit généralement pas cette condition.

La question de savoir si une résidence secondaire occupée seulement occasionnellement relève de l'« habitation personnelle » dépend du cas d'espèce – clarifiez ce point avec un conseiller fiscal avant la vente.

Calcul de la plus-value

La plus-value correspond au prix de vente diminué du coût d'acquisition et des frais de vente (par exemple la commission d'agence à la charge du vendeur). Le coût d'acquisition est alors réduit des amortissements pratiqués (§ 23, al. 3, phrase 4 EStG). Une personne qui a amorti pendant dix ans et vend avant l'expiration du délai réintègre donc, au final, ces montants dans son revenu imposable.

Les plus-values de cessions privées restent exonérées lorsque le gain total de l'année civile est inférieur à 1 000 € (seuil d'exonération, Freigrenze, § 23, al. 3, phrase 5 EStG). Si ce seuil est atteint, la totalité du gain est imposable.

Propriétaires domiciliés à l'étranger

Les contribuables soumis à l'obligation fiscale limitée sont eux aussi imposés en Allemagne sur les plus-values de cessions privées de biens immobiliers situés en Allemagne (§ 49, al. 1, n° 8 EStG). Les conventions de non-double imposition attribuent en règle générale le droit d'imposer les plus-values immobilières à l'État de situation du bien. La question de savoir si et comment votre État de résidence impose en outre la plus-value dépend de la convention et du droit de cet État.

Commerce immobilier professionnel

Selon la doctrine administrative (circulaire du ministère fédéral des Finances, BMF-Schreiben, du 26.03.2004), une personne qui vend plus de trois biens dans un délai d'environ cinq ans après leur acquisition ou leur construction est en règle générale considérée comme exerçant un commerce immobilier professionnel. Les plus-values sont alors soumises à l'impôt sur le revenu et, le cas échéant, à la taxe professionnelle (Gewerbesteuer), indépendamment du délai de dix ans.

Le seuil de trois biens (Drei-Objekt-Grenze) est un indice et non une règle rigide : la période de cinq ans n'est pas absolue, et des biens vendus seulement après cinq à dix ans peuvent aussi être pris en compte. Les logements occupés personnellement ne sont en principe pas comptés. Si vous détenez plusieurs appartements, planifiez les ventes au préalable sur le plan fiscal.

Vente d'un appartement loué

Un bail en cours ne prend pas fin du fait de la vente : selon le § 566 BGB, l'acheteur succède aux droits et obligations du bailleur (« la vente ne rompt pas le bail », Kauf bricht nicht Miete). Les acquéreurs potentiels attendent donc le bail, les justificatifs des augmentations de loyer et des informations sur le dépôt de garantie.

Si l'appartement n'a été transformé en lot de copropriété qu'après sa mise à disposition au locataire, celui-ci dispose d'un droit de préemption lors de la première vente à un tiers (§ 577 BGB). Le notaire en tient compte dans le contrat ; le locataire peut déclarer, dans un délai de deux mois après la communication du contrat de vente, s'il achète aux mêmes conditions.

En tant que vendeur, vous devez également présenter le certificat de performance énergétique (Energieausweis) aux acquéreurs potentiels au plus tard lors de la visite et le leur remettre après la conclusion du contrat.

Sources

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
https://www.cpm-steuerberater.de/news/entry/2026/01/16/9545-grundstueckshandel-drei-objekt-grenze-steuerfallen-vermeiden
https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm

Questions fréquentes

Le délai de dix ans s'applique-t-il aussi aux étrangers ?

Oui. La règle du § 23 EStG s'applique aussi, par le biais du § 49, al. 1, n° 8 EStG, aux propriétaires sans domicile en Allemagne.

À partir de quand le délai court-il ?

En règle générale, du jour du contrat de vente notarié lors de l'acquisition jusqu'au jour du contrat de vente notarié lors de la cession.

La vente d'un appartement hérité est-elle imposable ?

En cas de succession, l'héritier reprend la date d'acquisition du défunt. C'est donc d'après la date d'achat de ce dernier qu'il faut vérifier si le délai est écoulé.

En tant que vendeur, dois-je demander l'accord du locataire ?

Non. Le locataire n'a pas à donner son accord, le bail est transféré à l'acheteur. Le locataire ne dispose d'un droit de préemption que dans les cas prévus au § 577 BGB.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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