Gestion locative pour propriétaires à l'étranger
Votre appartement en Allemagne entre de bonnes mains pendant que vous vivez à l'étranger
Vous possédez un appartement en Allemagne mais vivez dans un autre pays ? Nous le gérons sur place (Sondereigentumsverwaltung) : nous encaissons le loyer, envoyons les relances, recevons votre courrier, assistons aux assemblées de copropriété et vous tenons informé par e-mail. Tarifs fixes et transparents, bureau à Berlin depuis 2009.
- Loyer vérifié chaque mois – relance dès qu'un paiement manque
- Votre courrier en Allemagne reçu, numérisé et traité
- Tous les tarifs publiés sur cette page – aucun frais caché
Qu'est-ce que la Sondereigentumsverwaltung ?
WEG-Verwaltung
Dans une copropriété allemande, le syndic (WEG-Verwaltung, Hausverwaltung) ne s'occupe que des parties communes : toiture, cage d'escalier, chauffage, assurance. Votre appartement n'en fait pas partie : le bail, le loyer, la régularisation des charges avec le locataire et les réparations à l'intérieur restent à votre charge.
Sondereigentumsverwaltung
La Sondereigentumsverwaltung (gestion du lot privatif) prend en charge exactement ces tâches. Pour les propriétaires à l'étranger, c'est la façon la plus simple de louer un appartement en Allemagne en toute sécurité et dans le respect du droit allemand.
À qui s'adresse notre service
Propriétaires à l'étranger
Vous avez un appartement en Allemagne mais vivez ailleurs. Les lettres du locataire, du syndic ou du fisc vous parviennent tard – ou jamais.
Héritiers
Vous avez hérité d'un appartement en Allemagne et avez besoin de quelqu'un sur place pour le locataire, les comptes et les documents.
Investisseurs
Votre appartement est un placement. Vous voulez un loyer versé à temps et des frais maîtrisés, sans vous déplacer en Allemagne.
Difficultés avec le locataire
Impayés, départ du locataire, réparations ou augmentation de loyer : nous agissons sur place et, si une action en justice est nécessaire, faisons appel à un avocat en accord avec vous.
Ce que comprend la gestion
Le service de base couvre tout ce qui revient régulièrement avec un appartement loué :
Encaissement et suivi du loyer
Le locataire paie sur un compte de gestion séparé. Nous vérifions chaque paiement et contactons aussitôt le locataire si l'un d'eux manque.
Relances et mises en demeure
Nous envoyons des rappels de paiement et des mises en demeure (Mahnungen) en allemand. En cas d'impayés persistants, nous convenons avec vous de la suite.
Courrier et correspondance
Les lettres du locataire, du syndic, des fournisseurs et des administrations arrivent à notre bureau de Berlin. Nous les numérisons, vous expliquons l'essentiel et répondons en votre nom.
Charges courantes
Les charges de copropriété (Hausgeld) et les autres frais réguliers sont payés à temps depuis le compte de gestion.
Un seul interlocuteur en Allemagne
Locataire, syndic, artisans et administrations ont un seul contact sur place : nous.
Décompte annuel et versement
Une fois par année civile, vous recevez le décompte du compte de gestion et nous vous versons l'excédent.
Tarifs de la gestion locative en Allemagne
Tous les prix incluent la TVA allemande (19 %), sauf mention contraire. Tarifs en vigueur en octobre 2026
| Prestation | Prix |
|---|---|
| Gestion du lot privatif (Sondereigentumsverwaltung) | 50 € par mois |
| Chaque décompte supplémentaire du compte de gestion avec versement de l'excédent | 50 € |
| Explication des documents (en anglais ou en allemand) | 20 € par page |
| Présence en personne aux assemblées de copropriété (WEG) à Berlin | 200 € |
| Présence en personne aux assemblées de copropriété dans d'autres villes d'Allemagne | 500 € |
| Commande des travaux d'entretien et de réparation nécessaires | 20 % du coût des travaux |
| Souscription d'un contrat d'électricité ou d'autres raccordements | 50 € par contrat |
| Mise en service du téléphone et/ou d'internet | 50 € |
| Régularisation des charges (Betriebskostenabrechnung) avec le locataire | 100 € |
| Recherche d'un nouveau locataire (relocation) | 2 mois de loyer hors charges (Kaltmiete) + TVA 19 % |
| Vérification et mise en œuvre d'une augmentation de loyer | 100 € |
| État des lieux de sortie avec le locataire et procès-verbal (Berlin) | 100 € |
| Traitement des impayés de loyer de mauvaise foi | à partir de 100 €, selon la complexité |
| Clôture du compte bancaire et restitution des documents en fin de contrat | 100 € |
| Préparation et envoi des documents à votre conseiller fiscal pour la déclaration | 150 € |
| Autres prestations | sur accord |
Exemple : ce que coûte une année type
Un appartement loué à Berlin, une régularisation des charges avec le locataire et une assemblée de copropriété par an :
| Gestion du lot, 12 mois | 600 € |
| Régularisation des charges avec le locataire | 100 € |
| Assemblée de copropriété à Berlin | 200 € |
| Total par an, TVA 19 % incluse | 900 € |
Réparations, relocation ou augmentation de loyer ne sont facturées que lorsqu'elles sont réellement nécessaires.
Langue de nos échanges : notre équipe ne parle pas français. Nous vous conseillons en allemand, en anglais ou en russe ; pour les échanges personnels, l'anglais est en général le plus simple.
Comment ça se passe
Votre demande
Décrivez votre bien et les prestations souhaitées. Nous répondons en général sous un jour ouvré.
Offre et contrat
Vous recevez une offre écrite. Le contrat de gestion et la procuration se signent sans venir en Allemagne.
Prise en charge
Nous informons le locataire et le syndic, ouvrons le compte de gestion et reprenons les documents.
Gestion courante
Nous gérons loyer, courrier et charges et vous contactons dès qu'une décision est nécessaire. Une fois par an, vous recevez votre décompte.
Ce dont nous avons besoin pour commencer
- Copie du passeport ou de la carte d'identité
- Preuve de propriété (extrait du livre foncier ou acte d'achat)
- Bail(s) en cours
- Coordonnées du syndic (Hausverwaltung)
- Dernier budget prévisionnel (Wirtschaftsplan) et décompte annuel de la copropriété
- Dernière régularisation des charges avec le locataire, si disponible
- Contrat de gestion et procuration signés – nous vous les envoyons
Pourquoi L&B Immobiliya
À Berlin depuis 2009
Notre bureau, Frankfurter Allee 18, travaille depuis plus de 15 ans pour des propriétaires de l'étranger.
Tarifs transparents
Chaque prestation a un prix fixe publié sur cette page. Vous savez d'avance ce que coûte chaque étape.
Tout par écrit
Chaque décision et chaque paiement sont documentés : vous suivez tout par e-mail.
Un interlocuteur personnel
Une personne à Berlin qui connaît votre bien, votre locataire et votre syndic.
Berlin et toute l'Allemagne
Notre bureau se trouve à Berlin-Friedrichshain, Frankfurter Allee 18. Nous gérons des appartements à Berlin et dans toute l'Allemagne – pour des propriétaires qui vivent en France, en Belgique, en Suisse ou ailleurs.
Les termes allemands expliqués
- Sondereigentum
- Votre lot privatif dans l'immeuble – par opposition aux parties communes (Gemeinschaftseigentum) : toiture, façade, cage d'escalier.
- WEG / WEG-Verwaltung
- Le syndicat de tous les copropriétaires (Wohnungseigentümergemeinschaft) et le syndic qu'il désigne pour les parties communes.
- Hausgeld
- L'appel de fonds mensuel que chaque copropriétaire verse selon le budget annuel (Wirtschaftsplan).
- Kaltmiete / Warmmiete
- Loyer hors charges / loyer avec provisions pour chauffage et charges.
- Betriebskostenabrechnung
- La régularisation annuelle des charges pour le locataire. En règle générale, elle doit lui parvenir dans les 12 mois suivant la fin de la période.
- Mahnung
- Mise en demeure de payer. En règle générale, avec un arriéré de deux mois de loyer, le bailleur peut résilier sans préavis.
- Kappungsgrenze
- Plafond des hausses de loyer jusqu'au loyer de référence local : en règle générale 20 % maximum sur trois ans, 15 % à Berlin.
- Mietkaution
- Le dépôt de garantie du locataire, au maximum trois mois de loyer hors charges, conservé séparément du patrimoine du bailleur.
Questions fréquentes
Quelle différence entre le syndic (WEG) et la Sondereigentumsverwaltung ?
Le syndic gère les parties communes de l'immeuble. La Sondereigentumsverwaltung s'occupe de votre appartement : bail, loyer, régularisation des charges avec le locataire, réparations et votre courrier.
Dois-je venir en Allemagne ?
Non. Le contrat, la procuration et toute la communication passent par courrier, e-mail et téléphone.
Comment est-ce que je reçois mon loyer ?
Le locataire paie sur un compte de gestion que nous tenons pour vous. Les charges y sont prélevées et l'excédent vous est versé une fois par année civile. Chaque décompte supplémentaire avec versement coûte 50 €.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas ?
Nous envoyons aussitôt relances et mises en demeure. En cas d'impayés de mauvaise foi, nous prenons les mesures nécessaires (à partir de 100 €, selon la complexité) ; si une procédure judiciaire s'impose, nous faisons appel à un avocat en accord avec vous.
Pouvez-vous trouver un nouveau locataire ?
Oui. La relocation coûte deux mois de loyer hors charges plus TVA 19 %. L'état des lieux de sortie à Berlin coûte 100 €.
Gérez-vous aussi des biens hors de Berlin ?
Oui, dans toute l'Allemagne. La présence à une assemblée hors de Berlin coûte 500 €, à Berlin 200 €.
En quelle langue communiquons-nous ?
Notre équipe ne parle pas français : nous vous conseillons en allemand, en anglais ou en russe. Les e-mails automatiques et cette page sont en français.
Combien coûte la gestion par an ?
Pour un appartement loué, environ 900 € par an TTC : 600 € de gestion (50 € par mois), 100 € pour la régularisation des charges et 200 € pour une assemblée à Berlin. Les autres prestations uniquement si nécessaire.
Dois-je payer des impôts en Allemagne sur les loyers ?
Oui, en règle générale les revenus locatifs d'un bien situé en Allemagne sont imposables en Allemagne, même si vous vivez à l'étranger (assujettissement limité). Nous préparons tous les documents pour votre conseiller fiscal (150 €) ; nous ne donnons pas de conseil fiscal.
Pouvez-vous voter pour moi en assemblée ?
Oui. Avec une procuration sous forme écrite, nous assistons à l'assemblée et votons selon vos instructions.
Qu'advient-il du dépôt de garantie du locataire ?
Le dépôt (au maximum trois mois de loyer hors charges) doit être conservé séparément de votre patrimoine. Nous le vérifions et nous en occupons au départ du locataire.
Demandez votre offre
Gratuit et sans engagement. Nous répondons en général sous un jour ouvré.
