Acheter en Allemagne : le guide pour les acheteurs francophones

Les règles allemandes expliquées dans l'ordre, avec les coûts réels et sans promesses.

Qui peut acheter

Tout le monde, sans limite et sans résider en Allemagne. Pour un acheteur français, belge ou suisse, l'achat se déroule comme pour un Allemand : même notaire, même registre foncier, mêmes impôts.

Le déroulement

En Allemagne, il n'y a pas d'avant-contrat comparable au compromis de vente : rien n'engage avant la signature chez le notaire. Le prix est convenu, le notaire rédige l'acte et l'envoie à l'acheteur particulier au moins deux semaines avant la signature. Après la signature, il fait inscrire une prénotation à votre profit au registre foncier (Vormerkung) et vous indique quand payer. Une fois le prix versé, la propriété est inscrite à votre nom et vous recevez les clés.

L'acte est rédigé en allemand. Si vous ne maîtrisez pas suffisamment l'allemand, la loi prévoit l'intervention d'un interprète lors de la signature. Si vous ne pouvez pas venir, vous signez auparavant une procuration devant un notaire de votre pays ; le notaire allemand vous indique la forme dont il a besoin (traduction, apostille ou exemption de légalisation selon le pays).

Les frais d'acquisition

Les droits de mutation (Grunderwerbsteuer) sont fixés par chaque Land. Taux en 2026 :

Bavière	3,50 %
Bade-Wurtemberg	5 %
Basse-Saxe	5 %
Rhénanie-Palatinat	5 %
Saxe-Anhalt	5 %
Thuringe	5 %
Brême	5,50 %
Hambourg	5,50 %
Saxe	5,50 %
Berlin	6 %
Hesse	6 %
Mecklembourg-Poméranie-Occidentale	6 %
Brandebourg	6,50 %
Rhénanie-du-Nord-Westphalie	6,50 %
Sarre	6,50 %
Schleswig-Holstein	6,50 %

S'y ajoutent les frais de notaire et de registre foncier, environ 1,5 à 2 % du prix, et la commission d'agence indiquée dans l'annonce. Exemple : pour un appartement à 80 000 euros en Saxe, les droits de mutation s'élèvent à 4 400 euros et le notaire et le registre à environ 1 200 à 1 600 euros, commission en sus. Sur chaque fiche de notre catalogue, le calcul est déjà fait.

Crédit ou comptant

Certaines banques allemandes financent aussi des acheteurs qui vivent à l'étranger, en général avec un apport plus important : les frais presque toujours, souvent aussi 20 à 40 % du prix. L'accord de la banque doit être acquis avant le rendez-vous chez le notaire. Pour les appartements de moins de 100 000 euros, la plupart de nos clients achètent sans crédit.

Loué ou libre

Un appartement déjà loué coûte moins cher et rapporte dès le premier mois : le bail vous est transféré avec le locataire. En contrepartie, le loyer ne peut être augmenté que dans les limites légales et vous ne pouvez pas occuper le logement quand vous le souhaitez. Pour y habiter, ou pour un enfant étudiant, mieux vaut un appartement libre.

Les impôts après l'achat

Chaque année est due la Grundsteuer, l'impôt foncier communal : pour un appartement, en général quelques centaines d'euros, que l'on peut répercuter sur le locataire. Les revenus locatifs d'un bien situé en Allemagne sont imposables en Allemagne, même si vous vivez à l'étranger ; une déclaration fiscale allemande est alors nécessaire. En Allemagne, la plus-value d'un particulier est exonérée si le bien est revendu plus de dix ans après l'achat.

L'Allemagne a conclu des conventions fiscales avec la France, la Belgique et la Suisse afin d'éviter la double imposition. La manière dont vos revenus et une éventuelle plus-value allemande sont pris en compte dans votre pays de résidence dépend de votre situation personnelle : faites-la vérifier par un conseiller fiscal de votre pays. Nous vous fournissons tous les documents nécessaires.

Questions fréquentes

Un résident français peut-il acheter un logement en Allemagne ?

Oui, sans limite et sans obligation d'y résider ; il n'existe pas non plus de restriction pour les acheteurs hors de l'Union européenne. Il faut une pièce d'identité valide et les données fiscales que le notaire demande pour déclarer la vente à l'administration fiscale allemande.

Combien coûtent les frais en plus du prix ?

Cela dépend du Land : les droits de mutation (Grunderwerbsteuer) vont de 3,5 % en Bavière à 6,5 % en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, dans le Brandebourg et le Schleswig-Holstein ; en Saxe ils sont de 5,5 %, à Berlin de 6 %. Notaire et registre foncier coûtent environ 1,5 à 2 %, à quoi s'ajoute la commission indiquée dans l'annonce. Chaque fiche donne le calcul pour le bien concerné.

Dois-je venir en Allemagne pour signer chez le notaire ?

Non. Vous pouvez signer une procuration devant un notaire de votre pays ; une personne de confiance vous représente ensuite lors de la signature. Le notaire allemand indique la forme exacte qu'il lui faut (traduction, apostille ou exemption de légalisation selon le pays).

Une banque allemande me prêtera-t-elle si je vis en France ?

Certaines le font, en général avec un apport plus élevé : les frais toujours, souvent aussi 20 à 40 % du prix. Pour les appartements de moins de 100 000 euros, beaucoup de nos clients achètent sans crédit.

Combien de temps dure l'achat ?

De l'accord sur le prix à la remise des clés, en général de six semaines à trois mois.

Dans quelle langue communiquez-vous ?

Notre équipe ne parle pas français : nous vous conseillons en allemand, en anglais ou en russe. Ce site et nos e-mails automatiques sont en français ; pour les échanges personnels, par écrit ou au téléphone, l'anglais est en général le plus simple.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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