Le marché immobilier de Berlin en 2025/2026 en chiffres

Le comité d'experts pour les valeurs foncières de Berlin (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) analyse tous les contrats de vente authentifiés par un notaire. Ses chiffres constituent donc la base la plus fiable pour le marché berlinois. Nous les complétons par des données officielles sur la construction neuve et les loyers.

Marché des ventes en 2025 : davantage de transactions, des prix stables

Selon le rapport sur le marché immobilier 2025/2026 (communiqué de presse du 31.07.2026), 22 912 contrats de vente immobilière ont été conclus à Berlin en 2025 (+10 % par rapport à 2024), pour un volume d'environ 16,1 milliards € (+8 %).

Les appartements en copropriété et les lots à usage non résidentiel (Teileigentum) ont représenté 18 303 ventes (+10 %) pour un volume d'environ 6,8 milliards € (+14 %). Le prix moyen des appartements anciens s'élevait à 5 511 € par m² de surface habitable (+5 %), celui des programmes neufs à 8 108 € par m² (+2 %). Une place de stationnement coûtait en moyenne 32 639 €.

Le prix le plus élevé pour un appartement s'est établi à environ 6,5 millions €, soit environ 22 350 € par m², dans le quartier de Mitte. Les immeubles locatifs coûtaient en moyenne environ 2 035 € par m² (+6 %).

Premier trimestre 2026

Au premier trimestre 2026, le nombre total de contrats de vente a reculé à 4 811 (−10 %) pour un volume de 2,5 milliards € (−14 %). Pour les appartements en copropriété, 3 434 ventes (−6 %) ont été enregistrées pour un volume de 1,33 milliard € (−5 %) ; les prix sont restés quasiment inchangés. Le comité d'experts cite les tensions géopolitiques comme l'une des raisons de cette retenue.

Conversions et nouveaux appartements en copropriété

En 2025, 4 117 logements ont été nouvellement constitués en lots de copropriété (−2 %). Parmi eux, 3 151 sont issus de constructions neuves (+18 %) et seulement 966 de la conversion de logements locatifs (−37 %). Le règlement sur la conversion (Umwandlungsverordnung) fondé sur le § 250 du Code de la construction (BauGB), applicable dans sa nouvelle version depuis le 1er janvier 2026, limite encore ce nombre.

Arrondissements : de grandes différences

Le comité d'experts relève les valeurs les plus élevées dans les quartiers centraux (Mitte, Grunewald). Les loyers proposés montrent eux aussi des écarts marqués : selon le rapport sur le marché du logement 2025 de l'IBB, le loyer médian proposé s'établissait à 15,78 € par m² hors charges pour l'ensemble de Berlin, à 20,00 € à Mitte, à 12,50 € à Spandau et à 11,56 € à Marzahn-Hellersdorf.

Pour les prix de vente par emplacement, les valeurs foncières de référence (Bodenrichtwerte ; BORIS Berlin, date de référence 01.01.2026) et le rapport complet du comité d'experts fournissent des données détaillées.

Loyers des baux en cours

Le relevé des loyers (Mietspiegel) de Berlin 2026 indique un loyer de référence local moyen de 7,71 € par m² hors charges (2024 : 7,21 €, +6,9 %). L'écart entre les loyers des baux en cours et les loyers proposés est donc important ; lors d'une nouvelle location, l'encadrement des loyers limite la marge de manœuvre.

Construction neuve et parc de logements

Selon l'Office statistique de Berlin-Brandebourg (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg), 11 027 logements ont été achevés à Berlin en 2025, après 15 362 en 2024. Parmi eux, 9 524 l'ont été dans des bâtiments neufs (environ 35 % de moins que l'année précédente) et 1 503 par des travaux sur des bâtiments existants. Fin 2025, Berlin comptait environ 2,07 millions de logements.

Les permis de construire ont progressé en 2025 à 13 754 logements (+40,7 %), la première hausse après huit ans. Il faudra attendre les prochaines années pour savoir si cela se traduira par davantage d'achèvements.

Autres segments et valeurs foncières de référence

En 2025, les maisons individuelles et maisons à deux logements coûtaient en moyenne environ 3 830 € par m² de surface de plancher déterminante (+1 %) ; le niveau de prix le plus élevé était celui de Grunewald, avec en moyenne 9 650 € par m² de surface habitable. Les immeubles mixtes d'habitation et de commerce se situaient à environ 1 755 € par m² (−4 %).

Pour les valeurs foncières de référence au 01.01.2026, les valeurs des terrains à bâtir destinés à l'habitat individuel ont baissé de 5 % dans l'ensemble de Berlin, celles des bureaux en emplacements secondaires et des emplacements commerciaux axés sur le rendement de 10 à 25 %. Pour l'habitat collectif, elles sont restées inchangées.

Mise en perspective

Ces chiffres décrivent des moyennes portant sur des emplacements, des années de construction et des états très différents. Pour un appartement donné, les ventes comparables dans le même emplacement, l'état de l'immeuble et la situation locative sont plus significatifs que la moyenne berlinoise.

Sources

https://www.berlin.de/sen/stadt/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1699073.php
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/aktuelles/
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/59-baufertigstellungen-2025-berlin
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/presse/2026/50-baugenehmigungen-2025-berlin
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php

Questions fréquentes

Combien coûte en moyenne un appartement en copropriété à Berlin ?

Selon le comité d'experts, le prix moyen s'élevait en 2025 à 5 511 € par m² de surface habitable dans l'ancien et à 8 108 € par m² dans le neuf.

Combien d'appartements ont été vendus en 2025 ?

18 303 ventes d'appartements en copropriété et de lots à usage non résidentiel (+10 %).

Les prix ont-ils baissé en 2026 ?

Au premier trimestre 2026, les prix des appartements en copropriété sont restés quasiment inchangés, le nombre de ventes a reculé de 6 %.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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