Louer un appartement en Allemagne et à Berlin : les règles essentielles en 2026

Le droit allemand du bail protège fortement les locataires – en particulier dans les villes où le marché du logement est tendu, comme Berlin. Si vous achetez un appartement en tant qu'investissement locatif, vous devriez connaître les règles relatives au niveau du loyer, à son augmentation et au congé avant d'établir vos calculs.

Encadrement des loyers lors d'une nouvelle location

Dans les zones où le marché du logement est tendu, le loyer au début d'un nouveau bail ne peut dépasser de plus de 10 % le loyer de référence local (ortsübliche Vergleichsmiete) (frein aux loyers, Mietpreisbremse, § 556d BGB). Le Bundestag a prolongé l'habilitation jusqu'au 31 décembre 2029 ; Berlin a adopté un nouveau règlement d'encadrement des loyers (Mietenbegrenzungsverordnung), applicable du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029 sur l'ensemble du territoire de la ville.

Des exceptions existent notamment pour les logements utilisés et loués pour la première fois après le 1er octobre 2014, pour la première location après une modernisation complète (§ 556f BGB) et en cas de loyer précédent plus élevé (§ 556e BGB). Le bailleur doit informer le locataire d'une exception avant la conclusion du bail.

Augmentation de loyer, Mietspiegel et plafond

En cours de bail, le bailleur peut demander l'accord du locataire à une augmentation jusqu'au loyer de référence local, avec effet au plus tôt 15 mois après l'entrée dans les lieux ou la dernière augmentation (§ 558 BGB). Sur trois ans, le loyer ne peut augmenter de plus de 20 %, et à Berlin, selon le règlement sur le plafond d'augmentation (Kappungsgrenzen-Verordnung), de plus de 15 % (en vigueur jusqu'au 10 mai 2028). Les augmentations liées à une modernisation ou aux charges ne sont pas prises en compte.

À Berlin, la référence est le relevé des loyers (Mietspiegel) 2026 ; le loyer de référence local moyen y est de 7,71 € par m² hors charges (2024 : 7,21 €). Les loyers proposés sur le marché sont nettement plus élevés – mais le loyer de référence inclut aussi les loyers des baux en cours.

Protection contre le congé

Un bail d'habitation à durée indéterminée ne peut être résilié par le bailleur qu'en cas d'intérêt légitime, par exemple pour besoin personnel (Eigenbedarf) ou manquement grave aux obligations (§ 573 BGB). Un congé visant à augmenter le loyer est exclu.

Si un appartement loué est transformé en lot de copropriété après sa mise à disposition au locataire, puis vendu, l'acquéreur ne peut invoquer un besoin personnel qu'à l'expiration d'un délai de blocage (Sperrfrist) (§ 577a BGB). À Berlin, ce délai est de dix ans sur l'ensemble du territoire de la ville en vertu du règlement sur la clause de protection contre le congé (Kündigungsschutzklausel-Verordnung). Si vous achetez un appartement loué pour l'occuper vous-même, vérifiez ce point avec soin.

Interdiction de conversion et Milieuschutz

Sur la base du § 250 du Code de la construction (BauGB), Berlin a adopté un nouveau règlement sur la conversion (Umwandlungsverordnung), entré en vigueur le 1er janvier 2026 pour une durée de cinq ans : la division d'immeubles locatifs en appartements en copropriété est soumise à autorisation. Cela n'a pas d'effet direct pour les acheteurs d'appartements en copropriété déjà existants, mais limite l'offre.

Dans les zones de préservation sociale (Milieuschutz, § 172 BauGB), les modifications de construction dépassant un standard contemporain sont soumises à l'autorisation de l'arrondissement – par exemple les modifications de plan, les réunions de logements ou les équipements haut de gamme. Vérifiez avant l'achat si l'appartement se situe dans une telle zone.

Location meublée et à durée déterminée

L'encadrement des loyers s'applique aussi aux logements meublés ; un supplément pour le mobilier est admis, mais son montant n'est pas encore chiffré par la loi. Les logements loués uniquement pour un usage temporaire sont exclus d'une partie de la protection des locataires (§ 549, al. 2 BGB) – la délimitation est stricte.

Le 29 avril 2026, le gouvernement fédéral a adopté un projet de loi de réforme du droit du bail qui prévoit notamment un supplément pour meublé limité et devant être indiqué séparément, une durée maximale pour la location de courte durée et des limites pour les loyers indexés (Indexmieten). En octobre 2026, il n'est pas encore entré en vigueur ; les détails peuvent évoluer au cours de la procédure législative.

À Berlin, les locations de courte durée à des touristes sont en outre soumises à l'interdiction de détournement d'usage (Zweckentfremdungsverbot).

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (Kaution) ne peut excéder trois mois de loyer hors provisions sur charges et peut être payé par le locataire en trois versements (§ 551 BGB). Le bailleur doit le placer séparément de son propre patrimoine.

Sources

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gesetzentwurf-mietpreisbremse-wird-nachgebessert_84342_472902.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-fuehrt-mietpreisbremse-zum-1-juni-ein_84342_302448.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://bmgev.de/mieterecho/artikel/mieterhoehung-me457
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
https://bmgev.de/verlaengerung-der-kuendigungssperrklausel-verordnung-bis-2033
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
https://www.immowelt.de/ratgeber/mieten/mietrechtsreform-2026
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/

Questions fréquentes

Jusqu'à quand l'encadrement des loyers s'applique-t-il à Berlin ?

Le règlement berlinois actuel s'applique du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029.

En tant qu'acheteur, puis-je donner congé au locataire pour besoin personnel ?

En principe oui, s'il existe un besoin personnel légitime. Mais si l'appartement a été transformé en copropriété après l'entrée du locataire, un délai de blocage de dix ans à compter de la première vente s'applique à Berlin.

L'encadrement des loyers s'applique-t-il aussi aux logements meublés ?

Oui. Un supplément raisonnable pour le mobilier est admis ; une limitation légale est prévue mais n'est pas encore en vigueur (situation en octobre 2026).

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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