Location saisonnière et Airbnb à Berlin : ce qui est autorisé en 2026

Acheter un appartement à Berlin pour le louer à des touristes, c'est se heurter à l'une des réglementations les plus strictes d'Europe. L'interdiction berlinoise de détournement d'usage exige en principe une autorisation ; depuis mai 2026 s'applique en outre un règlement de l'UE sur la location de courte durée.

Principe : un logement sert à l'habitation

Selon la loi berlinoise sur l'interdiction du détournement d'usage (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG), l'utilisation d'un logement comme location saisonnière (Ferienwohnung) constitue un détournement d'usage et requiert une autorisation de l'administration d'arrondissement (Bezirksamt). Cela vaut pour l'ensemble du territoire de la ville.

À notre connaissance, une autorisation d'utiliser durablement un appartement entier comme location saisonnière sans y habiter soi-même n'est accordée que dans des cas exceptionnels. Si vous envisagez un appartement purement comme investissement en location saisonnière, renseignez-vous auprès du Bezirksamt compétent avant l'achat.

Ce qui est possible avec autorisation ou déclaration

Résidence principale, chambres individuelles : si vous louez des pièces de votre propre résidence principale à des vacanciers, vous n'avez pas besoin d'autorisation, mais d'une déclaration préalable gratuite auprès du Bezirksamt, tant que la surface louée ne dépasse pas 49 % de la surface habitable.

Résidence principale, appartement entier : la location temporaire de l'ensemble de la résidence principale, par exemple pendant un voyage, est soumise à autorisation et possible si le caractère de résidence principale est conservé.

Résidence secondaire : pour une résidence secondaire (Nebenwohnung), une autorisation de location saisonnière peut être accordée, en règle générale pour 90 jours par an au maximum. Aucune autorisation n'est accordée si le demandeur dispose en outre à Berlin d'une autre résidence principale ou secondaire.

Numéro d'enregistrement et règlement UE 2024/1028

Depuis le 1er août 2018, le numéro d'enregistrement attribué par le Bezirksamt doit figurer de manière visible dans chaque annonce, y compris sur les plateformes en ligne.

Le règlement (UE) 2024/1028 concernant la collecte et le partage des données relatives aux services de location de courte durée s'applique depuis le 20 mai 2026. Il oblige notamment les plateformes à afficher et vérifier les numéros d'enregistrement et permet aux autorités d'échanger des données. Berlin l'a mis en œuvre par la quatrième loi modifiant la ZwVbG, entrée en vigueur le 17 juin 2026. Selon le Sénat, la mise en œuvre technique est encore en phase de test ; aucun nouveau numéro d'enregistrement n'est actuellement attribué, les numéros existants peuvent continuer à être utilisés (situation en octobre 2026).

Amendes

Les infractions constituent des contraventions administratives (Ordnungswidrigkeiten). Pour les cas les plus graves, la loi prévoit des amendes jusqu'à 500 000 €, pour d'autres infractions, comme l'absence du numéro d'enregistrement, jusqu'à 250 000 €. Le Sénat a redéfini les barèmes d'amendes par la communication 1/2026 ; pour une location saisonnière non autorisée, elle prévoit par exemple 1 500 à 2 500 € par mois et par logement, sauf si l'avantage économique est plus élevé. Le Bezirksamt peut en outre ordonner le retour à l'usage d'habitation.

Autres points pour les acheteurs

Même avec une autorisation, l'état descriptif de division (Teilungserklärung) ou une décision de la copropriété peut restreindre la location commerciale de courte durée. Vérifiez l'état descriptif de division, le règlement de copropriété (Gemeinschaftsordnung) et les procès-verbaux.

Les revenus de la location saisonnière sont imposables en Allemagne ; en cas de location à des hôtes successifs, des questions de TVA et d'activité commerciale peuvent s'ajouter. Faites-le vérifier par un conseiller fiscal.

Alternative : la location de plus longue durée

Si vous achetez un appartement à Berlin comme investissement, vous le louerez en règle générale à des fins d'habitation, pour une durée indéterminée ou déterminée. Ce ne sont alors pas les règles applicables aux locations saisonnières qui s'appliquent, mais le droit commun du bail : encadrement des loyers, protection contre le congé et conditions strictes pour les baux à durée déterminée.

La location meublée à des actifs ou à des étudiants est possible, mais elle est elle aussi soumise à l'encadrement des loyers. En vertu du règlement de l'UE, les plateformes doivent désactiver les annonces sans numéro d'enregistrement valable ; cela concerne les locations de courte durée, et non les baux habituels.

À vérifier avant l'achat

Une autorisation existe-t-elle déjà pour l'appartement ? Elle est en règle générale liée à la personne et à l'usage et n'est pas transférée automatiquement à l'acheteur – faites-le confirmer par le Bezirksamt. L'état descriptif de division autorise-t-il cet usage ? La copropriété a-t-elle pris des décisions contre la location de courte durée ? Sans ces éclaircissements, aucun calcul ne devrait reposer sur la location saisonnière.

Sources

https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-22757.pdf
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php

Questions fréquentes

Puis-je proposer ma résidence secondaire berlinoise sur Airbnb ?

Uniquement avec l'autorisation du Bezirksamt ; elle est en règle générale accordée pour 90 jours par an au maximum, et pas si vous disposez d'un autre logement à Berlin.

Ai-je besoin d'une autorisation pour louer une chambre ?

Non, s'il s'agit de votre résidence principale et que 49 % au plus de la surface sont loués ; une déclaration préalable est alors nécessaire.

Qu'en est-il d'une location de trois mois ou plus ?

Les locations plus longues à des fins d'habitation ne constituent pas une utilisation en location saisonnière. Le droit commun du bail s'applique, y compris l'encadrement des loyers.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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