Imposer des revenus locatifs allemands sans domicile en Allemagne

Toute personne qui loue un appartement en Allemagne mais vit à l'étranger est soumise en Allemagne à une obligation fiscale limitée (beschränkte Steuerpflicht) au titre de ces revenus locatifs. Selon les conventions de non-double imposition, le droit d'imposer appartient en règle générale à l'État où se situe le bien. Cet article en explique les grandes lignes ; le calcul dans chaque cas relève d'un conseiller fiscal.

Obligation fiscale limitée

Les personnes physiques n'ayant ni domicile ni résidence habituelle en Allemagne sont soumises à une obligation fiscale limitée au titre de leurs revenus de source allemande. Selon le § 49, al. 1, n° 6 de la loi relative à l'impôt sur le revenu (EStG), ces revenus comprennent les revenus de la location et du bail de biens fonciers situés en Allemagne.

Il n'y a pas de retenue à la source ; les revenus sont imposés au moyen d'une déclaration d'impôt sur le revenu en Allemagne. Selon le § 19, al. 2 du code fiscal (Abgabenordnung, AO), le centre des impôts compétent est en principe celui dans le ressort duquel se trouve l'appartement (en cas de plusieurs biens, celui où se trouve le patrimoine le plus important).

Pas d'abattement de base – à une exception près

Les contribuables soumis à l'obligation fiscale limitée sont imposés selon le barème progressif normal, mais le revenu imposable est majoré du montant de l'abattement de base (Grundfreibetrag) conformément au § 50, al. 1, phrase 2 EStG. En pratique, la tranche exonérée, qui s'élève à 12 348 € en 2026, disparaît donc ; même de faibles excédents sont imposés.

Une personne qui perçoit la quasi-totalité de ses revenus en Allemagne (au moins 90 %, ou des revenus étrangers inférieurs à l'abattement de base) peut demander, selon le § 1, al. 3 EStG, à être traitée comme soumise à une obligation fiscale illimitée. C'est rarement le cas des investisseurs typiques qui perçoivent leurs revenus dans leur pays d'origine.

Amortissement (AfA) du bâtiment

Seule la part du coût d'acquisition afférente au bâtiment est amortie, et non la part du terrain. Selon le § 7, al. 4 EStG, l'amortissement linéaire (AfA) s'élève chaque année à 3 % pour les bâtiments d'habitation achevés après le 31 décembre 2022, à 2 % pour ceux achevés entre le 1er janvier 1925 et le 31 décembre 2022 et à 2,5 % pour ceux achevés avant 1925.

Pour les nouveaux immeubles locatifs dont la construction a commencé après le 30 septembre 2023 et avant le 1er octobre 2029 (ou, en cas de contrat de vente conclu pendant cette période, l'année de l'achèvement), un amortissement dégressif de 5 % de la valeur résiduelle est possible à titre alternatif (§ 7, al. 5a EStG). C'est au conseiller fiscal de calculer s'il est plus avantageux pour vous.

Frais déductibles (Werbungskosten)

Sont notamment déductibles les intérêts d'emprunt, la part des charges de copropriété (Hausgeld) non récupérable sur le locataire (par exemple la rémunération du syndic), les réparations, les frais de gestion locative, les frais de déplacement et de conseil ainsi que l'amortissement. En pratique, la dotation au fonds de travaux de la copropriété (Erhaltungsrücklage) ne devient déductible que lorsque la copropriété dépense effectivement l'argent pour l'entretien.

Attention aux rénovations peu après l'achat : si les frais de remise en état dépassent, au cours des trois premières années, 15 % hors TVA du coût d'acquisition du bâtiment, ils sont considérés, selon le § 6, al. 1, n° 1a EStG, comme des frais de construction liés à l'acquisition (anschaffungsnahe Herstellungskosten) et ne produisent leur effet que par l'amortissement.

Déclaration et délais

La déclaration doit être déposée pour chaque année civile. Sans conseiller fiscal, le délai expire en principe, selon le § 149, al. 2 AO, à la fin du septième mois suivant la fin de l'année (31 juillet) ; avec un conseiller fiscal, des délais plus longs s'appliquent. Conservez de manière ordonnée le contrat de vente, les décomptes de charges de copropriété, les baux et les justificatifs.

Conventions de non-double imposition

Selon les conventions de non-double imposition conclues par l'Allemagne – conformément à l'art. 6 du modèle de convention de l'OCDE –, l'État où se situe le bien a le droit d'imposer. Selon la convention, votre État de résidence exonère ces revenus (souvent sous réserve de progressivité) ou impute l'impôt allemand. La manière dont procède votre pays d'origine dépend de la convention applicable et de votre droit national.

Si vous achetez depuis la France

Pour les résidents de France, les revenus locatifs allemands sont imposables en Allemagne selon la convention fiscale franco-allemande et doivent être inclus dans la base d'imposition en France ; la France accorde un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français afférent à ces revenus (BOI-INT-CVB-DEU-10-70). Au final, ils influent surtout sur le taux d'imposition des autres revenus.

Sources

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__19.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__50.html
https://www.finanz-tools.de/einkommensteuer/grundfreibetrag-tabelle
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__149.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/pgp/2587-PGP
https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar
https://www.gov.uk/tax-foreign-income

Questions fréquentes

Dois-je déposer une déclaration même en cas de perte ?

Une déclaration est utile afin que les pertes soient constatées et puissent être imputées sur des excédents ultérieurs de source allemande. Le conseiller fiscal ou le centre des impôts précisera s'il existe une obligation.

L'impôt est-il retenu sur le loyer ?

Non, les revenus locatifs des particuliers ne font pas l'objet d'une retenue à la source ; l'impôt est établi par voie d'imposition sur déclaration.

Quel taux d'amortissement s'applique à un immeuble ancien de 1910 ?

Pour les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1925, l'amortissement linéaire s'élève à 2,5 % par an.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

Langue de nos échangesNotre équipe ne parle pas français : nous vous conseillons en allemand, en anglais ou en russe. Ce site et nos e-mails automatiques sont en français ; pour les échanges personnels, par écrit ou au téléphone, l'anglais est en général le plus simple.