Frais d'acquisition lors de l'achat d'un appartement en Allemagne en 2026

En Allemagne, des frais annexes (Kaufnebenkosten) s'ajoutent au prix d'achat ; selon le Land et les modalités du contrat, ils représentent d'environ 5 à plus de 12 pour cent du prix. Le poste le plus important est constitué par les droits de mutation, suivis de la commission d'agence ainsi que des frais de notaire et de livre foncier.

Droits de mutation : taux des Länder (situation en octobre 2026)

Les droits de mutation (Grunderwerbsteuer) sont en principe calculés sur le prix d'achat. Depuis 2006, chaque Land fixe lui-même son taux. Les taux actuellement en vigueur sont : Bavière 3,5 % ; Bade-Wurtemberg, Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt et Thuringe 5,0 % ; Brême, Hambourg et Saxe 5,5 % ; Berlin, Hesse et Mecklembourg-Poméranie-Occidentale 6,0 % ; Brandebourg, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Sarre et Schleswig-Holstein 6,5 %.

Les modifications les plus récentes : Brême a relevé son taux de 5,0 à 5,5 % au 1er juillet 2025, la Thuringe l'a abaissé de 6,5 à 5,0 % au 1er janvier 2024, la Saxe et Hambourg l'ont porté à 5,5 % en 2023. Nous n'avons pas trouvé d'autre modification pour 2026 ; faites néanmoins confirmer le taux par le notaire avant la signature de l'acte.

Le mobilier vendu avec le bien, par exemple une cuisine équipée, peut être mentionné séparément dans le contrat pour une valeur appropriée ; il n'est alors pas soumis aux droits de mutation. En revanche, selon la jurisprudence de la Cour fédérale des finances (Bundesfinanzhof), la quote-part du fonds de travaux de la copropriété (Erhaltungsrücklage) afférente à l'appartement ne réduit pas l'assiette. Faites vérifier cette ventilation par le notaire ou un conseiller fiscal.

Notaire et livre foncier

Les émoluments de notaire et de livre foncier sont fixés par la loi sur les frais de justice et de notaire (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) et ne sont pas négociables. Pour établir un budget, on compte approximativement 1,5 à 2 % du prix d'achat ; sans financement, le montant se situe le plus souvent dans le bas de la fourchette, avec l'inscription d'une dette foncière (Grundschuld) au profit de la banque plutôt dans le haut.

Les émoluments de notaire sont soumis à la TVA, les frais de livre foncier ne le sont pas. Des frais d'interprète, de traduction ou de procuration établie à l'étranger peuvent s'y ajouter le cas échéant.

Commission d'agence : ce que prévoit la loi

Depuis décembre 2020, l'achat d'un appartement ou d'une maison individuelle par un consommateur est régi par les §§ 656a à 656d BGB. Un contrat de courtage portant sur de tels biens requiert la forme textuelle (§ 656a).

Si l'agent se fait promettre une commission par les deux parties, l'acheteur et le vendeur doivent s'engager pour le même montant (§ 656c). Si une seule partie a mandaté l'agent, l'autre partie ne peut être tenue contractuellement de payer qu'au plus le même montant que celui payé par la partie mandante, et seulement après que celle-ci a payé de manière justifiée (§ 656d).

Le montant de la commission n'est pas fixé par la loi mais convenu entre les parties ; il doit figurer dans l'exposé ou dans le contrat de courtage. Intégrez-le à votre calcul, TVA comprise.

Exemple de calcul

Hypothèse : prix d'achat de 300 000 € à Berlin, commission acheteur de 3,57 % TVA comprise (taux d'exemple convenu). Droits de mutation 6,0 % = 18 000 € ; notaire et livre foncier 1,5–2 % = 4 500–6 000 € ; commission d'agence = 10 710 €. Total des frais annexes : environ 33 200–34 700 €, soit environ 11,1–11,6 % du prix d'achat.

Le même appartement en Bavière entraînerait, avec un taux de 3,5 %, des droits de mutation inférieurs de 7 500 €. En règle générale, les banques ne financent pas les frais annexes, ou seulement avec réticence ; ils devraient pouvoir être réglés sur fonds propres.

Ne pas oublier les charges courantes

Après l'achat s'ajoutent les charges de copropriété (Hausgeld), la taxe foncière (Grundsteuer) et, le cas échéant, les frais de gestion locative. Elles ne font pas partie des frais d'acquisition, mais influent sur le rendement et sur la trésorerie des premiers mois.

Si vous achetez depuis la France

Pour les résidents fiscaux en France, les biens immobiliers situés en Allemagne font partie du patrimoine soumis à l'IFI, dû lorsque le patrimoine immobilier net au 1er janvier dépasse 1 300 000 € ; les règles conventionnelles peuvent, au cas par cas, prévaloir.

Sources

https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.finanzleser.de/steuern/steuerarten/grunderwerbsteuer
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf

Questions fréquentes

Quand les droits de mutation doivent-ils être payés ?

Après la signature de l'acte, le centre des impôts envoie un avis d'imposition ; l'impôt est en général exigible un mois après sa notification. Ce n'est qu'après le paiement que le certificat de non-opposition fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung), nécessaire à l'inscription au livre foncier, est délivré.

Qui paie le notaire et le livre foncier ?

Habituellement l'acheteur ; les frais de radiation des dettes foncières du vendeur sont généralement à la charge du vendeur. Le contrat de vente fait foi.

Puis-je déduire fiscalement les frais d'acquisition ?

Pour les appartements loués, les droits de mutation ainsi que les frais de notaire, de livre foncier et d'agence augmentent en règle générale le coût d'acquisition et produisent leur effet par l'amortissement ; les frais liés à la dette foncière peuvent constituer des frais déductibles (Werbungskosten). Faites-le vérifier par un conseiller fiscal.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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