Chauffage et énergie : ce que la loi sur la modernisation des bâtiments de 2026 change pour les acheteurs

L'ancienne loi sur l'énergie dans les bâtiments (Gebäudeenergiegesetz, GEG), souvent appelée « loi sur le chauffage » (Heizungsgesetz), a été profondément remaniée en 2026 et s'appelle désormais loi sur la modernisation des bâtiments (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Pour les acheteurs d'appartements anciens, ce sont surtout les règles relatives aux chauffages existants et au certificat de performance énergétique qui comptent.

Procédure législative et entrée en vigueur

Le Bundestag a adopté la GModG le 10 juillet 2026 ; le Bundesrat n'a pas saisi la commission de conciliation. La loi a été promulguée au Journal officiel fédéral le 28 juillet 2026 (BGBl. 2026 I n° 226) et ses règles essentielles sont entrées en vigueur le 29 juillet 2026. D'autres parties suivront de manière échelonnée en 2027, 2028 et 2030.

Sur le fond, il ne s'agit pas d'une abrogation, mais d'une réforme : la GEG se poursuit sous un nouveau nom et avec des obligations modifiées. D'autres recours contre la loi sont attendus ; des lois ultérieures peuvent encore en modifier les détails.

Ce qui s'applique aux chauffages

L'obligation d'utiliser au moins 65 % d'énergies renouvelables lors de l'installation d'un nouveau chauffage (§ 71 de l'ancienne GEG) a été supprimée. Les chauffages au fioul et au gaz peuvent continuer à fonctionner et être installés.

Pour les chauffages au gaz, au fioul ou au gaz liquéfié nouvellement installés, s'applique à la place un dispositif dit de paliers bio (Bio-Treppe) : une part minimale de combustibles respectueux du climat (biométhane, biofioul, hydrogène) de 10 % à partir de 2029, 15 % à partir de 2030, 30 % à partir de 2035 et 60 % à partir de 2040. Elle peut aussi être atteinte au moyen d'installations hybrides avec pompe à chaleur ou solaire thermique. À partir de 2045, les combustibles de chauffage devront être entièrement neutres pour le climat.

L'obligation de remplacer les chaudières de plus de 30 ans (§ 72 de l'ancienne GEG) a été supprimée sans être remplacée. Pour les exploitants de chauffages au gaz et au fioul existants, un quota de gaz vert ou de fioul vert est prévu à partir de 2028, dont les modalités doivent être fixées par une autre loi d'ici fin 2026.

Coûts pour les bailleurs

Pour les chauffages au gaz ou au fioul nouvellement installés, les frais de réseau, les coûts du CO₂ et les surcoûts des biocombustibles doivent, selon les règles modifiées de la loi sur la répartition des coûts du CO₂ (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz), être en principe partagés à parts égales entre bailleur et locataire. Pour les chauffages existants, la répartition des coûts du CO₂ continue de suivre le modèle par paliers fondé sur la consommation énergétique du bâtiment.

Selon des publications spécialisées, celui qui installe une pompe à chaleur ne satisfaisant pas aux exigences légales d'efficacité risque de ne pouvoir répercuter que partiellement les coûts de modernisation sur les locataires. Faites évaluer les modernisations au préalable sur les plans juridique et technique.

Certificat de performance énergétique lors de la vente

Le vendeur ou l'agent immobilier doit présenter aux acquéreurs potentiels un certificat de performance énergétique (Energieausweis) ou une copie au plus tard lors de la visite ; cela peut aussi se faire par un affichage bien visible. En l'absence de visite, il doit être présenté sans délai, au plus tard sur demande. Après la conclusion du contrat de vente, il doit être remis sans délai à l'acheteur (§ 80, al. 4 GModG).

Dans les annonces immobilières commerciales, il convient d'indiquer – si un certificat existe – le type de certificat, la valeur de besoin ou de consommation énergétique, la principale source d'énergie, l'année de construction et la classe d'efficacité (§ 87 GModG). Un certificat de performance énergétique est valable dix ans.

Ce que cela signifie pour les appartements anciens

Pour les acheteurs d'appartements existants, la GModG supprime la pression immédiate de remplacer un chauffage au fioul ou au gaz en état de marche. À long terme, le coût des combustibles fossiles augmente toutefois sous l'effet du prix du CO₂, des paliers bio et du quota de gaz vert.

Vérifiez avant l'achat : l'âge et le type du chauffage central, les décisions de la copropriété concernant le chauffage, l'isolation ou les fenêtres, le niveau du fonds de travaux et la classe d'efficacité figurant dans le certificat de performance énergétique. Pour les chauffages individuels dans l'appartement (par exemple une chaudière gaz d'appartement, Gasetagenheizung), les décisions ne concernent souvent que le copropriétaire concerné.

Lire le certificat de performance énergétique

Il en existe deux types : le certificat fondé sur le besoin (Bedarfsausweis) calcule le besoin énergétique à partir du mode de construction et des équipements techniques, le certificat fondé sur la consommation (Verbrauchsausweis) repose sur la consommation réelle des occupants au cours des dernières années. Les valeurs de consommation dépendent fortement du comportement des occupants et de la vacance ; les valeurs de besoin sont plus comparables d'un bâtiment à l'autre.

Les bâtiments d'habitation sont classés de A+ (très efficace) à H. Pour les bâtiments anciens, soyez attentif à l'indicateur en kWh par m² et par an, à la source d'énergie et aux recommandations de modernisation jointes au certificat.

Selon le portail d'information du BBSR, la transposition de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) doit intervenir ultérieurement dans une étape distincte ; le contenu du certificat de performance énergétique pourrait donc encore évoluer.

Sources

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmg_84342_683694.html
https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html
https://www.gmodg.bund.de/GModG/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm
https://www.buzer.de/87_GModG.htm
https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/W16%20-%20GModG%20%E2%80%93%20Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz%20-%20Pflichtangaben%20in%20Immobilienanzeigen.pdf
https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/

Questions fréquentes

Dois-je remplacer ma vieille chaudière à gaz ?

Selon la GModG, non ; l'obligation de remplacer les chaudières de plus de 30 ans a été supprimée. Pour les exploitants d'installations existantes, un quota de gaz vert est prévu à partir de 2028, dont les détails restent à fixer.

La règle des 65 % s'applique-t-elle encore ?

Non. Elle a été abrogée par la GModG (en vigueur depuis le 29 juillet 2026).

Dois-je voir le certificat de performance énergétique avant l'achat ?

Le vendeur doit le présenter au plus tard lors de la visite et le remettre après la conclusion du contrat.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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