Charges, copropriété et syndic : ce que les acheteurs d'un appartement doivent vérifier

Toute personne qui achète un appartement en copropriété devient membre d'une communauté des copropriétaires (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Sa situation financière et ses décisions influent sur les charges courantes – parfois davantage que l'état de l'appartement lui-même.

Parties privatives, parties communes, état descriptif de division

L'appartement lui-même constitue la partie privative (Sondereigentum). La toiture, la façade, les murs porteurs, la cage d'escalier, les colonnes de canalisations et, en règle générale, les fenêtres font partie des parties communes (Gemeinschaftseigentum). La répartition précise est régie par la loi sur la copropriété (Wohnungseigentumsgesetz, WEG), l'état descriptif de division (Teilungserklärung) et le règlement de copropriété (Gemeinschaftsordnung).

L'état descriptif de division fixe également les quotes-parts de copropriété, les droits de jouissance privative (Sondernutzungsrechte, par exemple une partie de jardin ou une place de stationnement) et les restrictions d'usage. Il peut prévoir qu'une vente requiert l'accord du syndic (§ 12 WEG).

Charges de copropriété et budget prévisionnel

Chaque copropriétaire paie chaque mois des charges de copropriété (Hausgeld). Leur base est le budget prévisionnel (Wirtschaftsplan), voté par les copropriétaires conformément au § 28 WEG ; après la fin de l'exercice suivent le décompte annuel (Jahresabrechnung) et un rapport sur la situation patrimoniale (Vermögensbericht) établis par le syndic.

Les charges de copropriété couvrent les charges d'exploitation telles que l'eau, les ordures, l'assurance de l'immeuble et le nettoyage, la rémunération du syndic, les frais d'entretien et la dotation au fonds de travaux (Erhaltungsrücklage). La taxe foncière (Grundsteuer) est payée séparément par chaque copropriétaire à la commune.

En cas de location, seule une partie peut être répercutée sur le locataire : selon le § 1, al. 2 du règlement sur les charges locatives (Betriebskostenverordnung), les frais de gestion et d'entretien ne sont pas des charges récupérables.

Fonds de travaux et appels de fonds exceptionnels

La constitution d'un fonds de travaux suffisant relève, selon le § 19, al. 2, n° 4 WEG, d'une gestion régulière. Il n'existe pas de montant minimal légal. Si le fonds est trop faible au regard des travaux à venir, des appels de fonds exceptionnels (Sonderumlagen) sont à craindre, que chaque copropriétaire doit payer selon sa quote-part.

Point important pour le contrat de vente : la quote-part du fonds reste dans la copropriété, elle n'est pas reversée au vendeur. La prise en charge d'appels de fonds exceptionnels déjà votés mais exigibles seulement après le changement de propriétaire devrait être réglée expressément dans le contrat de vente.

Assemblée des copropriétaires

Le syndic doit convoquer une assemblée au moins une fois par an (§ 24 WEG). Depuis la réforme de la WEG de 2020, toute assemblée régulièrement convoquée peut valablement délibérer quel que soit le nombre de présents ; les copropriétaires peuvent en outre décider d'autoriser la participation en ligne.

Les décisions sont consignées dans un registre des décisions (Beschluss-Sammlung), que les acquéreurs potentiels peuvent consulter avec l'accord du vendeur. Même en tant que copropriétaire résidant à l'étranger, vous pouvez vous faire représenter à l'assemblée ; la procuration requiert la forme textuelle.

Syndic

Le syndic (Verwalter) exécute les décisions, gère les fonds et établit le budget prévisionnel et le décompte. Depuis le 1er décembre 2023, chaque copropriétaire peut exiger la désignation d'un syndic certifié (§ 19, al. 2, n° 6 WEG). La location de votre propre appartement relève d'une gestion locative distincte (Sondereigentumsverwaltung), qui entraîne des frais supplémentaires.

Liste de contrôle avant l'achat

Procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des trois dernières années et registre des décisions : des rénovations ont-elles été votées ou reportées ? Existe-t-il des litiges ou des procédures judiciaires ?

Budget prévisionnel actuel et dernier décompte annuel : montant des charges, part des charges récupérables, arriérés de charges d'autres copropriétaires.

Niveau du fonds de travaux par rapport à l'âge et à l'état de l'immeuble (toiture, façade, chauffage, canalisations, ascenseur).

État descriptif de division avec tous ses avenants : droits de jouissance privative, restrictions d'usage, exigences d'accord.

Certificat de performance énergétique (Energieausweis) et informations sur l'installation de chauffage.

Travaux modifiant l'immeuble

Depuis la réforme de la WEG de 2020, chaque copropriétaire peut exiger d'être autorisé à réaliser à ses frais certaines modifications : mesures en faveur des personnes handicapées, recharge de véhicules électriques, protection contre les effractions et raccordement à la fibre optique (§ 20, al. 2 WEG). La copropriété décide des modalités.

Les autres modifications sont décidées à la majorité simple. Les frais sont en principe supportés par les copropriétaires qui les ont approuvées ; ils le sont par tous les copropriétaires lorsque la décision a été prise à plus des deux tiers des voix exprimées et à la moitié de toutes les quotes-parts (sauf si les coûts sont disproportionnés), ou lorsque les coûts sont amortis dans un délai raisonnable (§ 21 WEG). Vérifiez donc dans les procès-verbaux si des mesures coûteuses ont été votées, dont les coûts incomberont à l'acheteur.

Sources

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html

Questions fréquentes

Suis-je responsable des arriérés de charges du vendeur ?

En règle générale, l'acquéreur ne répond pas des charges devenues exigibles avant son acquisition de la propriété. C'est l'exigibilité qui est déterminante ; les détails devraient être réglés dans le contrat de vente et vérifiés par le notaire.

Quel devrait être le montant du fonds de travaux ?

Il n'existe aucune exigence légale. L'essentiel est que le fonds corresponde aux travaux prévisibles sur l'immeuble.

En tant que copropriétaire résidant à l'étranger, puis-je participer aux assemblées ?

Oui, en personne, par procuration en forme textuelle ou – si la copropriété l'a décidé – en ligne.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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