Calculer correctement le rendement d'un appartement loué

Les exposés indiquent souvent un rendement brut. Il ne suffit pas pour prendre une décision d'investissement, car il ne tient compte ni des frais d'acquisition, ni des charges non récupérables, ni de la vacance. Cet article montre comment refaire le calcul – sans prévision sur l'évolution future de la valeur.

Rendement locatif brut et multiplicateur du prix

Rendement locatif brut (Bruttomietrendite) = loyer annuel hors charges ÷ prix d'achat × 100. Le multiplicateur du prix (Kaufpreisfaktor) en est l'inverse : prix d'achat ÷ loyer annuel hors charges. Ces deux indicateurs se prêtent à une comparaison rapide de biens similaires, mais ne disent rien des coûts réels.

Utilisez le loyer hors charges effectivement convenu selon le bail, et non un loyer de marché espéré. À Berlin, le potentiel d'augmentation est limité par l'encadrement des loyers (Mietpreisbremse) lors d'une nouvelle location et par le plafond d'augmentation (Kappungsgrenze) en cours de bail.

Rendement locatif net : ce qu'il faut déduire

Du côté des coûts, les frais d'acquisition (droits de mutation, notaire, livre foncier, agent immobilier) font partie de l'investissement. Du côté des revenus, il faut déduire tous les frais que le bailleur ne peut pas répercuter sur le locataire.

Selon le règlement sur les charges locatives (Betriebskostenverordnung), ne sont notamment pas récupérables les frais de gestion (syndic de copropriété, le cas échéant gestion locative) et les frais d'entretien et de réparation. S'y ajoutent la dotation au fonds de travaux de la copropriété, les réparations propres dans l'appartement et une décote pour perte de loyers (vacance lors d'un changement de locataire, impayés).

Rendement locatif net (Nettomietrendite) = (loyer annuel hors charges − charges non récupérables) ÷ (prix d'achat + frais d'acquisition) × 100.

Exemple de calcul (hypothèses, pas une offre)

Appartement à Berlin, 60 m², prix d'achat 250 000 €, loué 700 € hors charges par mois (8 400 € par an). Frais d'acquisition : droits de mutation 6 % = 15 000 €, notaire et livre foncier 1,5 % = 3 750 €, commission d'agence 3,57 % = 8 925 € ; investissement total 277 675 €.

Rendement locatif brut : 8 400 ÷ 250 000 = 3,36 % ; multiplicateur du prix 29,8.

Charges non récupérables par an (hypothèses) : rémunération du syndic de copropriété 360 €, dotation au fonds de travaux 720 €, entretien des parties privatives 480 €, risque de perte de loyers 2 % = 168 € ; au total 1 728 €.

Rendement locatif net : (8 400 − 1 728) ÷ 277 675 = 2,40 % avant financement et impôts.

Financement et impôts

Si le taux d'emprunt est supérieur au rendement locatif net – en octobre 2026, les prêts immobiliers à dix ans coûtent selon les sources environ 4,1 à 4,5 % effectifs –, chaque euro financé réduit le rendement courant des fonds propres (effet de levier négatif). Le résultat dépend alors davantage des hausses de loyer et de l'évolution de la valeur, que personne ne peut garantir.

Sur le plan fiscal, l'amortissement, les intérêts d'emprunt et les frais déductibles (Werbungskosten) réduisent le résultat imposable. Ce qu'il en reste économiquement dépend du taux d'imposition personnel en Allemagne et dans le pays de résidence ; refaites le calcul avec un conseiller fiscal.

Risques

Risque réglementaire : l'encadrement des loyers, le plafond d'augmentation, le Milieuschutz et la protection contre le congé limitent les augmentations de loyer et les changements d'usage.

Risque de coûts : appels de fonds exceptionnels pour la toiture, la façade ou le chauffage, hausse des frais de gestion et d'énergie, part des coûts du CO₂ à la charge du bailleur.

Risque locatif : impayés et longues procédures d'expulsion ; vacance lors d'un changement de locataire.

Risque de marché et de taux : les prix peuvent baisser, les refinancements devenir plus chers. Risque de liquidité : un appartement ne peut pas être vendu rapidement à un prix déterminé. Risque de change pour les revenus perçus hors de la zone euro.

La sensibilité du calcul

Si l'appartement de l'exemple reste vacant trois mois lors d'un changement de locataire, il manque 2 100 € au lieu des 168 € prévus. Les charges non récupérables passent à 3 660 €, le rendement locatif net de l'année tombe à (8 400 − 3 660) ÷ 277 675 = 1,71 %.

Si la copropriété vote un appel de fonds exceptionnel de 5 000 € pour l'appartement, cela correspond à environ trois quarts d'un revenu net annuel dans le scénario de base. À l'inverse, une augmentation de loyer autorisée de 10 % porte le rendement locatif net de l'exemple à environ 2,70 %.

Calculez donc toujours plusieurs scénarios et conservez une réserve de liquidités pour la vacance et les appels de fonds exceptionnels.

Sources

https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Il n'existe pas de chiffre universel. Des rendements plus élevés vont généralement de pair avec des risques plus élevés, par exemple dans des régions touchées par la vacance ou en cas de besoin de rénovation.

Le fonds de travaux fait-il partie des coûts ?

Pour la trésorerie, oui. Sur le plan fiscal, selon la pratique de l'administration fiscale, il n'est déductible que lorsque la copropriété dépense effectivement l'argent.

Pourquoi tient-on compte d'un risque de perte de loyers ?

Parce que même des appartements bien loués restent vacants lors d'un changement de locataire, ou que des locataires peuvent ne pas payer. Une décote forfaitaire rend les calculs comparables.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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