Où les appartements sont bon marché en Allemagne – et ce à quoi les acheteurs doivent veiller

Entre les grandes villes chères et les régions structurellement fragiles, les prix varient en Allemagne du simple au multiple. Des prix au mètre carré bas traduisent toutefois souvent la vacance et le déclin démographique. Cet article met ces chiffres en perspective.

Niveau des prix : un large éventail

Selon les données d'annonces de ScreenImmos (au 09.10.2026, médiane des prix affichés, pas des prix de vente), la médiane nationale pour les appartements en copropriété s'établit à 3 898 € par m². En Saxe, elle s'élève à 2 598 €, avec de grandes différences : Dresde 3 200 €, Leipzig 3 125 €, Chemnitz 1 145 €.

Pour la Ruhr, la même source indique 1 533 € par m² à Gelsenkirchen, 1 772 € à Duisbourg, 2 491 € à Essen et 2 525 € à Dortmund ; la médiane pour la Rhénanie-du-Nord-Westphalie s'établit à 3 026 €. Les prix de vente effectifs peuvent s'écarter sensiblement des prix affichés.

Selon le comité supérieur d'experts de Saxe (Oberer Gutachterausschuss Sachsen), environ 38 000 contrats de vente représentant plus de 8,1 milliards € ont été enregistrés en 2024 ; les terrains à bâtir pour l'habitat individuel coûtaient en moyenne environ 100 € par m² à Chemnitz et dans les arrondissements ruraux (Landkreise), et environ 300 € à Dresde et Leipzig.

Vacance

Selon l'indice de vacance CBRE-empirica, la vacance active sur le marché (marktaktiver Leerstand) dans les immeubles collectifs s'élevait fin 2024 à 2,2 % au niveau national (environ 522 000 logements). Elle atteignait 5,4 % en Allemagne de l'Est hors Berlin et 1,7 % à l'Ouest. Dans les régions en décroissance, la vacance stagnait à 6,9 %, dans les régions en croissance elle s'établissait à 1,4 %.

Parmi les arrondissements et villes-arrondissements, les taux les plus élevés concernaient Dessau-Roßlau (7,6 %) et Pirmasens (7,3 %), les plus faibles Fribourg-en-Brisgau, Munich et Francfort-sur-le-Main (0,1 % chacune). La différence entre régions en croissance et en décroissance est plus significative que celle entre l'Est et l'Ouest.

Évolution démographique

La prévision d'aménagement du territoire (Raumordnungsprognose) de l'Institut fédéral de recherche sur la construction, l'urbanisme et l'aménagement du territoire (BBSR) à l'horizon 2045 prévoit une croissance surtout à Berlin et dans sa périphérie ainsi que dans les régions métropolitaines de l'Ouest. Selon elle, plusieurs arrondissements est-allemands – dont l'Erzgebirgskreis, Greiz et Mansfeld-Südharz – perdront d'ici 2045 plus d'un cinquième de leur population. Des parties de la Hesse du Nord, de la Westphalie orientale et de la Sarre sont également en décroissance.

Les prévisions de ce type dépendent fortement de l'immigration et comportent une part d'incertitude. Pour une décision d'achat, les données de l'arrondissement et de la ville concernés sont plus importantes que les moyennes.

Ce à quoi les acheteurs doivent veiller

Micro-emplacement : au sein d'une même ville, la vacance peut varier fortement d'un quartier à l'autre. Vérifiez les transports en commun, les emplois, les établissements d'enseignement supérieur et les commerces et services à proximité.

Immeuble et copropriété : lorsque les prix sont bas, l'argent manque souvent pour l'entretien. Les procès-verbaux, le fonds de travaux, les arriérés de charges et la vacance dans l'immeuble sont plus importants que le prix au mètre carré. De nombreux logements vides dans une copropriété signifient moins de copropriétaires payants.

Location : vérifiez le bail, l'historique des paiements et le loyer local usuel. Un rendement initial élevé peut disparaître rapidement en raison d'un changement de locataire, de la vacance ou de frais de rénovation.

Revente : dans les marchés en décroissance, la vente d'un appartement peut prendre du temps ; l'évolution des prix peut être négative.

Frais annexes : les droits de mutation (Grunderwerbsteuer) s'élèvent à 5,5 % en Saxe, à 5,0 % en Saxe-Anhalt et en Thuringe et à 6,5 % en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

Vérifier soi-même les chiffres

Les comités d'experts (Gutachterausschüsse) des villes et des arrondissements publient des rapports sur le marché foncier (Grundstücksmarktberichte) fondés sur les prix de vente effectifs ; en Saxe, ils sont accessibles via le portail BORIS Sachsen. Ils sont plus fiables que les prix affichés dans les annonces.

Pour la demande, les prévisions démographiques du BBSR et des offices statistiques des Länder ainsi que les données de vacance à l'échelle des arrondissements sont utiles. Interrogez le syndic sur la vacance et les arriérés de charges dans l'immeuble concerné – ces chiffres ne figurent dans aucune statistique.

Sources

https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/sachsen/
https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/nordrhein-westfalen/
https://www.medienservice.sachsen.de/medien/news/1093266/download_pdf
https://www.cash-online.de/a/wohnungsleerstand-sinkt-deutlich-auf-522-000-einheiten-708662/
https://www.bay-landkreistag.de/media/103280/vwi-11072024-bbsr-veroeffentlicht-bevoelkerungsprognose-bis-2045.pdf
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.boris.sachsen.de/

Questions fréquentes

Où les appartements en copropriété sont-ils les moins chers en Allemagne ?

Selon les données d'annonces, surtout dans certaines parties de l'Allemagne de l'Est (par exemple Chemnitz, environ 1 150 € par m²) et de la Ruhr (par exemple Gelsenkirchen, environ 1 530 € par m²), situation en octobre 2026.

Un appartement bon marché est-il automatiquement un bon investissement ?

Non. Des prix bas reflètent souvent la vacance, le déclin démographique ou un besoin de rénovation. L'emplacement, l'état et la capacité à être loué sont déterminants.

Quel est le taux de vacance en Allemagne de l'Est ?

Fin 2024, la vacance active sur le marché dans les immeubles collectifs s'élevait à 5,4 % en Allemagne de l'Est hors Berlin (CBRE-empirica).

Où trouver des prix de vente réels plutôt que des prix affichés ?

Dans les rapports sur le marché foncier des comités d'experts locaux, qui reposent sur l'ensemble des contrats de vente authentifiés.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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