Acheter un appartement en Allemagne en tant qu'étranger : la procédure étape par étape

Toute personne qui achète un appartement en Allemagne suit la même procédure, quelle que soit sa nationalité : un notaire authentifie le contrat, le bureau du livre foncier inscrit le nouveau propriétaire. Cet article décrit les étapes dans l'ordre habituel et signale les points auxquels les acheteurs étrangers doivent être particulièrement attentifs.

Qui peut acheter ?

Le droit allemand ne prévoit, pour l'acquisition d'un appartement en copropriété (Eigentumswohnung), ni obligation d'autorisation ni restriction liée à la nationalité ou au domicile. Les acheteurs de l'UE et de pays tiers acquièrent aux mêmes conditions que les acheteurs allemands.

Les sanctions internationales constituent une exception importante : aucun avoir ne peut être mis à la disposition des personnes figurant sur une liste de sanctions de l'UE, et d'autres restrictions s'appliquent à certaines catégories de personnes. Le notaire et la banque le vérifient dans le cadre de leurs obligations au titre de la loi sur le blanchiment d'argent (Geldwäschegesetz).

Étape 1 : examiner le bien et le réserver

Avant tout engagement, vous devriez avoir consulté au minimum l'extrait du livre foncier (Grundbuchauszug), l'état descriptif de division (Teilungserklärung), les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriétaires, le budget prévisionnel (Wirtschaftsplan), le dernier décompte annuel (Jahresabrechnung) et le certificat de performance énergétique (Energieausweis). Pour les appartements loués, s'y ajoutent le bail et l'historique des augmentations de loyer.

En Allemagne, une réservation a une faible portée juridique : sans acte notarié, elle n'oblige pas le vendeur à vendre. La Cour fédérale de justice (Bundesgerichtshof) a jugé en 2023 (I ZR 113/22) qu'une indemnité de réservation non remboursable, prévue dans les conditions générales d'un agent immobilier, désavantage le client de manière inappropriée et est nulle lorsqu'elle n'a pas de contrepartie notable.

Étape 2 : financement et justificatif des fonds

Le contrat de vente ne contient généralement pas de condition suspensive d'obtention du financement. Si vous financez votre achat, vous devriez donc disposer d'un accord de prêt ferme avant la signature de l'acte. Si vous payez sur fonds propres, le notaire et la banque vous interrogeront sur l'origine des fonds.

Le paiement en espèces est exclu : selon le § 16a de la loi sur le blanchiment d'argent, le prix d'un bien immobilier situé en Allemagne ne peut être payé ni en espèces, ni en crypto-actifs, or, platine ou pierres précieuses. Le paiement scriptural doit être justifié auprès du notaire, par exemple au moyen d'une attestation bancaire.

Étape 3 : projet d'acte notarié et délai d'examen

Le notaire rédige le contrat de vente et l'envoie aux deux parties. Si le vendeur est un professionnel (par exemple un promoteur ou une société immobilière) et l'acheteur un consommateur, le notaire doit en principe, conformément au § 17, al. 2a, de la loi sur l'authentification des actes (Beurkundungsgesetz), mettre le texte envisagé à la disposition de l'acheteur deux semaines avant la signature de l'acte. Si ce délai n'est pas respecté, les motifs doivent être indiqués dans l'acte.

Pour une vente entre particuliers, cette règle fixe des deux semaines ne s'applique pas ; le notaire doit toutefois laisser aux parties suffisamment de temps pour étudier le contrat. Mettez ce temps à profit pour faire traduire le projet et le faire examiner par un conseiller de confiance.

Étape 4 : signature de l'acte et interprète

Un contrat de vente immobilière – ce qui inclut l'achat d'un appartement en copropriété – doit, selon le § 311b du Code civil allemand (BGB), être authentifié par un notaire, faute de quoi il est nul. Le notaire lit le contrat à haute voix et l'explique. L'acte est généralement établi en langue allemande.

Si une partie, selon sa propre déclaration ou selon la conviction du notaire, ne maîtrise pas suffisamment l'allemand, l'acte doit être traduit conformément au § 16 de la loi sur l'authentification des actes – oralement par un interprète ou par le notaire s'il maîtrise la langue ; sur demande, une traduction écrite doit en outre être établie. Les frais d'interprète sont habituellement à la charge de la partie qui en a besoin.

Étape 5 : prénotation, autorisations, droits de mutation

Après la signature de l'acte, le notaire demande l'inscription d'une prénotation de transfert de propriété (Auflassungsvormerkung) au livre foncier (§ 883 BGB). Elle protège le droit de l'acheteur contre des actes de disposition ultérieurs du vendeur, par exemple une revente ou de nouvelles charges.

Parallèlement, le notaire obtient les déclarations nécessaires : renonciation de la commune à un droit de préemption, documents de radiation des dettes foncières (Grundschulden) du vendeur et – si l'état descriptif de division le prévoit – l'accord du syndic de copropriété (WEG-Verwalter) selon le § 12 de la loi sur la copropriété (WEG). Le centre des impôts fixe les droits de mutation (Grunderwerbsteuer) ; ce n'est qu'après leur paiement qu'il délivre le certificat de non-opposition fiscale (Unbedenklichkeitsbescheinigung), sans lequel le bureau du livre foncier ne procède pas au transfert (§ 22 GrEStG).

Étape 6 : exigibilité, paiement et remise du bien

Lorsque toutes les conditions contractuelles sont remplies, le notaire notifie l'exigibilité du prix de vente. Le paiement est généralement effectué directement au vendeur, ou pour partie à sa banque afin de rembourser les dettes foncières existantes. Un compte séquestre du notaire (Notaranderkonto) n'est d'usage que dans des cas particuliers.

La possession, les fruits et les charges sont le plus souvent transférés au paiement intégral du prix ; à partir de ce moment, l'acheteur supporte les charges de copropriété (Hausgeld) et la taxe foncière (Grundsteuer) et perçoit le loyer s'il s'agit d'un appartement loué. Lors de la remise, les relevés des compteurs et les clés sont consignés dans un procès-verbal.

Étape 7 : inscription au livre foncier

Enfin, le notaire demande le transfert de propriété. L'acheteur devient propriétaire par l'inscription au livre foncier. Le délai dépend fortement du bureau du livre foncier ; il s'écoule souvent de plusieurs semaines à plusieurs mois entre la signature de l'acte et l'inscription. Pendant cette période, l'acheteur est protégé par la prénotation.

Si vous achetez depuis la France

Pour les résidents fiscaux en France, les biens immobiliers situés en Allemagne font partie du patrimoine soumis à l'IFI, dû lorsque le patrimoine immobilier net au 1er janvier dépasse 1 300 000 € ; les règles conventionnelles peuvent, au cas par cas, prévaloir.

Sources

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
https://www.notariesofeurope.eu/wp-content/uploads/2022/05/QA-notaries.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41

Questions fréquentes

Dois-je avoir un domicile en Allemagne pour acheter un appartement ?

Non. L'acquisition n'exige ni domicile ni titre de séjour. Le financement auprès d'une banque allemande et les aspects fiscaux (numéro d'identification fiscale, Steuer-Identifikationsnummer) entraînent toutefois des formalités supplémentaires.

Dois-je me déplacer en personne pour la signature de l'acte ?

Pas nécessairement. Vous pouvez vous faire représenter au moyen d'une procuration appropriée, ou faire agir un représentant sans procuration et ratifier ensuite le contrat en la forme légalisée. Une authentification par vidéo n'est pas prévue, en l'état actuel du droit, pour les contrats de vente immobilière.

Puis-je payer le prix en espèces ou en cryptomonnaie ?

Non. Le § 16a de la loi sur le blanchiment d'argent exclut les espèces, les crypto-actifs, l'or, le platine et les pierres précieuses comme contrepartie lors d'un achat immobilier.

Quand deviens-je propriétaire ?

Au moment de l'inscription au livre foncier. Jusque-là, vous êtes protégé par la prénotation de transfert de propriété.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

Langue de nos échangesNotre équipe ne parle pas français : nous vous conseillons en allemand, en anglais ou en russe. Ce site et nos e-mails automatiques sont en français ; pour les échanges personnels, par écrit ou au téléphone, l'anglais est en général le plus simple.