Acheter un appartement en Allemagne sans se déplacer : procuration, ratification, achat à distance

De nombreux acheteurs résidant à l'étranger ne souhaitent pas se rendre en Allemagne pour chaque rendez-vous. C'est possible – mais uniquement par une représentation chez le notaire, car l'authentification par vidéo n'est actuellement pas admise pour les contrats de vente immobilière. La forme de la procuration est essentielle.

Existe-t-il un acte notarié en ligne pour l'achat d'un appartement ?

Non, pas en octobre 2026. Selon le § 16a de la loi sur l'authentification des actes (Beurkundungsgesetz), l'authentification par communication vidéo via le système de la Chambre fédérale des notaires (Bundesnotarkammer) n'est admise que si une loi l'autorise expressément. De telles autorisations existent surtout en droit des sociétés, par exemple pour la constitution d'une GmbH ; elle fait défaut pour les contrats de vente immobilière.

Le 7 mai 2026, le Bundestag a adopté une loi sur la numérisation de l'exécution des contrats immobiliers. Elle concerne les échanges électroniques entre notaires, bureaux du livre foncier et administrations après la signature de l'acte (à partir de 2027), et non l'authentification elle-même. La procédure dite d'authentification électronique en présence (elektronische Präsenzbeurkundung) suppose elle aussi la présence devant le notaire.

Option 1 : procuration avant le rendez-vous

Vous donnez procuration à une personne de confiance pour déclarer en votre nom le contrat de vente et l'accord de transfert de propriété (Auflassung). Pour que le bureau du livre foncier accepte ces déclarations, la procuration doit, selon le § 29 du règlement sur le livre foncier (Grundbuchordnung, GBO), être au moins publiquement légalisée, c'est-à-dire comporter une signature légalisée par un notaire. Dans certains cas – par exemple pour une procuration irrévocable – la jurisprudence exige un acte authentique ; le notaire en Allemagne devrait donc rédiger au préalable le texte de la procuration.

À l'étranger, la signature peut être légalisée par une représentation diplomatique ou consulaire allemande ; selon la loi sur les consuls (Konsulargesetz), les actes consulaires sont assimilés à ceux d'un notaire allemand. Toutes les représentations ne proposent pas ce service, et les consuls honoraires n'y sont pas tenus – clarifiez au préalable le rendez-vous et la prestation.

Une autre possibilité est la légalisation par un notaire du pays de résidence. Pour une utilisation en Allemagne, une apostille selon la Convention de La Haye de 1961 est alors en général nécessaire, ainsi qu'une traduction si la procuration n'est pas rédigée en allemand. Des accords bilatéraux de dispense de légalisation existent avec certains États, dont la France, l'Italie et la Grèce ; le notaire allemand devrait confirmer au préalable s'ils s'appliquent à votre acte notarié.

Option 2 : représentation sans pouvoir avec ratification ultérieure

Il est fréquent qu'un représentant sans pouvoir agisse lors de la signature de l'acte, par exemple un collaborateur du notaire ou une personne de confiance. Le contrat est alors en suspens (schwebend unwirksam) jusqu'à ce que l'acheteur le ratifie (§ 177 BGB). La ratification est ensuite déclarée à l'étranger avec signature légalisée et envoyée au notaire.

Si l'acheteur est un consommateur et le vendeur un professionnel, le consommateur doit en principe, selon le § 17, al. 2a, de la loi sur l'authentification des actes, faire ses déclarations lui-même ou par l'intermédiaire d'une personne de confiance. Le notaire décide quelle voie est admissible dans le cas d'espèce.

Visite par vidéo et documents numériques

Une visite par vidéo ne remplace pas un expert, mais peut bien montrer le plan, l'état et l'environnement. Demandez une visite en direct sans coupure, des images des fenêtres, de la salle de bains, du chauffage et de la cage d'escalier ainsi que les documents de la copropriété. Lors d'une vente sans visite, le certificat de performance énergétique (Energieausweis) doit être présenté sans délai, au plus tard sur demande.

Numéro fiscal, compte et paiement

Le notaire doit déclarer la vente au centre des impôts ; selon le § 20 de la loi sur les droits de mutation (Grunderwerbsteuergesetz), cette déclaration comporte aussi le numéro d'identification fiscale (steuerliche Identifikationsnummer) des parties. Les personnes sans domicile en Allemagne n'en ont souvent pas encore. Clarifiez tôt avec le notaire comment ce numéro sera obtenu pour vous ou remplacé.

Un compte allemand n'est pas obligatoire pour l'achat. Le prix doit toutefois être payé par virement (§ 16a de la loi sur le blanchiment d'argent) ; pour les virements internationaux, prévoyez suffisamment de temps et, le cas échéant, les risques de change.

Remise du bien par un représentant

La remise des clés peut être assurée par une personne mandatée, un gestionnaire d'immeuble ou un prestataire. Une simple procuration écrite suffit en règle générale pour la remise. Faites établir un procès-verbal avec les relevés des compteurs, le nombre de clés et des photos.

Si vous achetez depuis la France

Il existe entre l'Allemagne et la France une convention de 1971 portant dispense de légalisation des actes publics ; le notaire allemand devrait confirmer au cas par cas si une légalisation notariale française est ainsi acceptée sans apostille.

Sources

https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/digitaler-notarvertrag_84342_513880.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
https://www.gesetze-im-internet.de/konsg/__10.html
https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/konsularinfo/beurkundungen-beglaubigungen
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
https://recht.nrw.de/lrmb/verwaltungsvorschrift/20052025-beglaubigung-und-legalisation-von-urkunden-die-zum-gebrauch-im/
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__177.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj

Questions fréquentes

Une procuration avec une simple signature suffit-elle ?

Pas pour le livre foncier. Il faut au minimum une signature publiquement légalisée (§ 29 GBO) ; dans certains cas, une procuration établie par acte authentique.

Puis-je signer chez le notaire par Zoom ?

Non. L'authentification par vidéo n'est pas admise par la loi pour les contrats de vente immobilière (situation en octobre 2026).

Combien de temps prend la ratification ?

Cela dépend du rendez-vous au consulat ou chez le notaire à l'étranger, de l'apostille et de l'acheminement postal. Prévoyez plusieurs semaines ; le contrat ne prend effet qu'à réception de la ratification.

Informations générales, à jour en octobre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un conseiller fiscal, d'un avocat ou d'un notaire.

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