Berlin-Spandau : prix, loyers et quartier

Spandau se trouve à l’ouest de Berlin, au confluent de la Spree et de la Havel, et possède avec sa vieille ville et sa citadelle son propre noyau historique. L’arrondissement est fortement marqué par les surfaces d’eau et de forêt. Le bâti va des immeubles anciens de la vieille ville (Altstadt), de la Neustadt et de la Wilhelmstadt aux maisons individuelles et quartiers de villas de Kladow et Gatow, en passant par de grandes cités comme le Falkenhagener Feld et Staaken.

Chiffres clés

Habitants	263 683
Superficie	91,9 km²
Prix moyen des appartements	3 235 €/m² (Berlin: 5 511 €/m²)
Loyer moyen proposé (hors charges)	12,50 €/m²
Zones de préservation sociale (Milieuschutz)	3 (Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt, Stresow)
Transports	U7, S3, S9, Fern- und Regionalverkehr Bahnhof Spandau
Quartiers	Spandau, Haselhorst, Siemensstadt, Staaken, Gatow, Kladow, Hakenfelde, Falkenhagener Feld, Wilhelmstadt

L'arrondissement

Spandau compte 263 683 habitants (état au 30/06/2026) et est en croissance ; en 2024, 2 477 logements y ont été achevés et, avec 1 807, le plus grand nombre de logements de tous les arrondissements y a été autorisé (IBB). Les principaux projets de développement sont la Wasserstadt Oberhavel et Siemensstadt Square, où Siemens prévoit sur son site industriel historique un nouveau quartier urbain avec des emplois et – selon l’état de la planification – environ 2 700 à 3 750 logements ; selon la Deutsche Bahn, la Siemensbahn doit de nouveau desservir le site par S-Bahn à partir de 2029. Avec sa gare grandes lignes, la U7 et le S-Bahn, Spandau est bien relié au centre-ville et au trafic grandes lignes.

Pour les investisseurs

Avec environ 3 235 €/m², Spandau présente le niveau de prix d’achat moyen le plus bas des arrondissements berlinois (comité d’experts en évaluation foncière (Gutachterausschuss) 2025), pour un loyer d’offre (Angebotsmiete) de 12,50 €/m² (IBB 2025). Le rapport entre loyer et prix d’achat est donc plus favorable qu’au centre-ville. Des opportunités découlent de projets comme Siemensstadt Square et la future Siemensbahn – leurs calendriers ne sont toutefois pas garantis. Risques : la demande est plus sensible aux prix, le revenu net médian des ménages, de 2 625 €, est inférieur à la médiane berlinoise (IBB, 2024), et dans les trois zones de préservation sociale (soziale Erhaltungsgebiete) (Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt, Stresow) s’appliquent des obligations d’autorisation supplémentaires. Le frein aux loyers (Mietpreisbremse) et l’interdiction de transformation en copropriété (Umwandlungsverbot) s’appliquent dans tout Berlin.

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Sources

https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/spandau.pdf
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
https://bauprojekte.deutschebahn.com/p/siemensbahn-reaktivierung
https://www.berliner-zeitung.de/article/175326

Questions fréquentes

Spandau est-il l’arrondissement le moins cher pour les appartements en copropriété ?

D’après les chiffres du comité d’experts en évaluation foncière de Berlin (Gutachterausschuss) pour 2025, oui : le niveau de prix moyen était d’environ 3 235 €/m² de surface habitable, juste devant Marzahn-Hellersdorf.

Quelles zones de préservation sociale (Milieuschutz) existe-t-il à Spandau ?

Trois zones de préservation sociale (soziale Erhaltungsgebiete) : Wilhelmstadt, Spandauer Neustadt et Stresow (liste des rues SenStadt, état au 21/02/2026).

Comment Spandau est-il relié au centre-ville ?

Par la U7, les lignes de S-Bahn S3 et S9 ainsi que la gare grandes lignes et régionale de Spandau. Selon la Deutsche Bahn, la Siemensbahn vers Siemensstadt doit de nouveau circuler à partir de 2029.

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