Berlin-Reinickendorf : prix, loyers et quartier

Situé au nord-ouest de Berlin, Reinickendorf est un arrondissement verdoyant avec le Tegeler See, la forêt de Tegel (Tegeler Forst) et de nombreux quartiers résidentiels. Frohnau, Hermsdorf, Heiligensee, Konradshöhe et Lübars sont marqués par des villas et des maisons individuelles ; le Märkisches Viertel est une grande cité des années 1960 et 1970, la Weiße Stadt fait partie du patrimoine mondial de l’UNESCO « Cités du modernisme berlinois » (Siedlungen der Berliner Moderne). On trouve des immeubles anciens surtout dans le quartier de Reinickendorf, autour de la Letteplatz et de la Residenzstraße.

Chiffres clés

Habitants	270 735
Superficie	89,3 km²
Prix moyen des appartements	3 755 €/m² (Berlin: 5 511 €/m²)
Loyer moyen proposé (hors charges)	12,80 €/m²
Zones de préservation sociale (Milieuschutz)	2 (Letteplatz, Scharnweberstraße/Klixstraße)
Transports	U6, U8, S1, S25, S26
Quartiers	Reinickendorf, Tegel, Konradshöhe, Heiligensee, Frohnau, Hermsdorf, Waidmannslust, Lübars, Wittenau, Märkisches Viertel, Borsigwalde

L'arrondissement

Sur le site de l’aéroport de Tegel, fermé en 2020, voient le jour le Schumacher Quartier, avec plus de 5 000 logements prévus, et le parc de recherche et industriel Urban Tech Republic ; le début des travaux des premiers logements avait été annoncé pour 2026, et selon des articles de presse, ils doivent être prêts à être habités en 2028/29. L’arrondissement compte 270 735 habitants (état au 30/06/2026), l’âge moyen est de 44,7 ans.

Pour les investisseurs

Reinickendorf présente un niveau de prix d’achat relativement bas, d’environ 3 755 €/m² (comité d’experts en évaluation foncière (Gutachterausschuss) 2025), pour un loyer d’offre (Angebotsmiete) de 12,80 €/m² (IBB 2025). Le développement à long terme de l’ancien aéroport de Tegel offre des opportunités ; la durée des travaux et l’effet sur les environs ne sont toutefois pas prévisibles. La protection du milieu social (Milieuschutz) ne concerne que deux zones (Letteplatz, Scharnweberstraße/Klixstraße). Risques : les grandes cités et les emplacements du quartier de Reinickendorf sont plus sensibles aux prix, l’occupation par les propriétaires domine dans les banlieues de villas, et le frein aux loyers (Mietpreisbremse) ainsi que l’interdiction de transformation en copropriété (Umwandlungsverbot) s’appliquent dans tout Berlin.

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Sources

https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/reinickendorf.pdf
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
https://whc.unesco.org/en/list/1239
https://www.entwicklungsstadt.de/nach-jahren-der-planung-auf-dem-flughafen-tegel-beginnt-der-wohnungsbau/

Questions fréquentes

Que construit-on sur l’ancien aéroport de Tegel ?

Le Schumacher Quartier, avec plus de 5 000 logements prévus pour plus de 10 000 personnes, ainsi que le parc de recherche et industriel Urban Tech Republic. Selon des articles de presse, les premiers logements doivent être prêts à être habités en 2028/29.

Existe-t-il des zones de préservation sociale (Milieuschutz) à Reinickendorf ?

Oui, deux zones de préservation sociale (soziale Erhaltungsgebiete) : Letteplatz et Scharnweberstraße/Klixstraße (liste des rues SenStadt, état au 21/02/2026).

Comment Reinickendorf est-il desservi ?

Par les lignes de U-Bahn U6 (jusqu’à Alt-Tegel) et U8 (jusqu’à Wittenau) ainsi que par les lignes de S-Bahn S1, S25 et S26.

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