Berlin-Neukölln : prix, loyers et quartier

Neukölln se compose de deux parties très différentes : le nord de Neukölln, à l’intérieur de l’anneau du S-Bahn, est densément bâti, majoritairement d’immeubles anciens de l’époque wilhelminienne (Gründerzeit), et s’est fortement transformé ces dernières années. Les quartiers (Kieze) connus sont le Reuterkiez (aussi appelé « Kreuzkölln »), le Schillerkiez au bord du Tempelhofer Feld, Rixdorf avec son noyau villageois historique et le Körnerpark. Le sud, avec Britz, Buckow et Rudow, est marqué par des maisons individuelles et des ensembles de logements ; la cité du Fer à cheval (Hufeisensiedlung) à Britz fait partie du patrimoine mondial de l’UNESCO « Cités du modernisme berlinois » (Siedlungen der Berliner Moderne), la Gropiusstadt est une grande cité des années 1960 et 1970.

Chiffres clés

Habitants	331 744
Superficie	44,9 km²
Prix moyen des appartements	4 425 €/m² (Berlin: 5 511 €/m²)
Loyer moyen proposé (hors charges)	13,61 €/m²
Zones de préservation sociale (Milieuschutz)	10 (Schillerpromenade, Reuterplatz, Flughafenstraße / Donaustraße, Rixdorf, Körnerpark, Silbersteinstraße / Glasower Straße, …)
Transports	U7, U8, Ringbahn S41/S42, S45, S46, S47
Quartiers	Neukölln, Britz, Buckow, Rudow, Gropiusstadt

L'arrondissement

Neukölln compte 331 744 habitants (état au 30/06/2026), la part d’étrangers est de 28,7 %. Le revenu net médian des ménages, de 2 325 €, est le plus bas des arrondissements berlinois (IBB, 2024). Avec la U7, la U8 et l’anneau du S-Bahn, le nord est bien desservi ; la U7 dessert également Britz, Buckow et Rudow.

Pour les investisseurs

Par rapport au centre-ville, Neukölln offre des prix d’entrée modérés : le niveau de prix d’achat s’élève à environ 4 425 €/m² (comité d’experts en évaluation foncière (Gutachterausschuss) 2025), le loyer d’offre (Angebotsmiete) à 13,61 €/m² (IBB 2025). Les opportunités résident dans la situation centrale du nord et la demande soutenue. Risques : dix zones de préservation sociale (soziale Erhaltungsgebiete) couvrent une grande partie du nord de Neukölln ainsi que des parties de Britz et de la Gropiusstadt ; en cas de vente d’immeubles, il y existe un droit de préemption (Vorkaufsrecht), restreint depuis 2021, et le pouvoir d’achat des habitants est inférieur à la moyenne, ce qui limite en outre les marges d’augmentation des loyers. Le frein aux loyers (Mietpreisbremse) et l’interdiction de transformation en copropriété (Umwandlungsverbot) s’appliquent dans tout Berlin.

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Sources

https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/neuko%CC%88lln.pdf
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht
https://whc.unesco.org/en/list/1239

Questions fréquentes

Combien coûte un appartement en copropriété à Neukölln ?

Le comité d’experts en évaluation foncière de Berlin (Gutachterausschuss) indique pour 2025 un niveau de prix moyen d’environ 4 425 €/m² de surface habitable. Au nord, à l’intérieur de l’anneau du S-Bahn, les prix sont généralement plus élevés qu’à Britz, Buckow ou Rudow.

Quels secteurs de Neukölln sont soumis à la protection du milieu social (Milieuschutz) ?

10 zones de préservation sociale (soziale Erhaltungsgebiete) (liste des rues SenStadt, état au 21/02/2026) : Schillerpromenade, Reuterplatz, Flughafenstraße/Donaustraße, Rixdorf, Körnerpark, Silbersteinstraße/Glasower Straße, Hertzbergplatz/Treptower Straße, Germaniapromenade, Britz et Gropiusstadt.

Quels quartiers compte Neukölln ?

Cinq : Neukölln, Britz, Buckow, Rudow et Gropiusstadt.

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