Berlin-Marzahn-Hellersdorf : prix, loyers et quartier

Situé à l’est de Berlin, Marzahn-Hellersdorf est connu pour ses grandes cités en panneaux préfabriqués (Plattenbau), construites à partir de la fin des années 1970 à Marzahn et dans les années 1980 à Hellersdorf, et entièrement rénovées après 1990. Il existe en outre à Biesdorf, Kaulsdorf et Mahlsdorf de vastes quartiers de maisons individuelles avec jardins. Les Jardins du monde (Gärten der Welt) et le château de Biesdorf sont des destinations connues.

Chiffres clés

Habitants	297 570
Superficie	61,8 km²
Prix moyen des appartements	3 363 €/m² (Berlin: 5 511 €/m²)
Loyer moyen proposé (hors charges)	11,56 €/m²
Zones de préservation sociale (Milieuschutz)	0
Transports	U5, S5, S7, Straßenbahn M6, M8, 16, 18
Quartiers	Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf, Hellersdorf

L'arrondissement

L’arrondissement compte 297 570 habitants (état au 30/06/2026) ; le nombre d’habitants a augmenté ces dernières années. La liaison avec le centre-ville est assurée par la U5, les S5 et S7 ainsi que plusieurs lignes de tramway.

Pour les investisseurs

Avec 11,56 €/m², Marzahn-Hellersdorf a le loyer d’offre (Angebotsmiete) le plus bas de Berlin (IBB 2025) et, avec environ 3 363 €/m², le deuxième niveau de prix d’achat le plus bas (comité d’experts en évaluation foncière (Gutachterausschuss) 2025). C’est le seul arrondissement sans zone de préservation sociale (soziales Erhaltungsgebiet), de sorte que les obligations d’autorisation de la protection du milieu social (Milieuschutz) ne s’y appliquent pas ; le frein aux loyers (Mietpreisbremse) et l’interdiction de transformation en copropriété (Umwandlungsverbot), valable dans tout Berlin pour les immeubles de plus de cinq logements, s’appliquent toutefois ici aussi. Des prix d’entrée inférieurs à la moyenne berlinoise offrent des opportunités. Risques : pouvoir d’achat inférieur à la moyenne (revenu net des ménages de 2 525 €, IBB 2024), une base de loyers faible qui limite les revenus locatifs, ainsi que de grandes différences de qualité entre les grandes cités et les quartiers de maisons individuelles.

Biens à vendre ici

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Sources

https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/7cb89e083c1ea02d/4e03c8e1693a/SB_A01-05-00_2026h01_BE.xlsx
https://download.statistik-berlin-brandenburg.de/0f2df93f2c44a5e1/7fdeb7f2def9/SB_A05-03-00_2024j01_BE.xlsx
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-03-010-2500.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/ibb-wohnungsmarktbericht-angebotsmieten_2012-2025.pdf
https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/2025/marzahn-hellersdorf.pdf
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/
https://www.berlin.de/sen/stadtentwicklung/_assets/quartiersentwicklung/stadterneuerung/soziales-erhaltungsrecht/260221_strassenliste.pdf
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
https://www.berlin.de/aktuelles/10014766-958090-mietpreisbremse-bis-2029-verlaengert.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-20607.pdf
https://www.bvg.de/de/verbindungen/linienuebersicht

Questions fréquentes

Existe-t-il des zones de préservation sociale (Milieuschutz) à Marzahn-Hellersdorf ?

Non. Selon la liste des rues de l’administration du Sénat (état au 21/02/2026), Marzahn-Hellersdorf est le seul arrondissement berlinois sans zone de préservation sociale (soziales Erhaltungsgebiet). Le frein aux loyers (Mietpreisbremse) et le règlement sur la transformation en copropriété (Umwandlungsverordnung), valable dans tout Berlin, s’appliquent néanmoins.

Quel est le niveau des loyers à Marzahn-Hellersdorf ?

Selon le rapport IBB 2025 sur le marché du logement, la médiane des loyers d’offre (Angebotsmieten) était de 11,56 €/m² hors charges (nettokalt) – la valeur la plus basse de tous les arrondissements (Berlin : 15,78 €/m²).

Quels quartiers font partie de Marzahn-Hellersdorf ?

Cinq : Marzahn, Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf et Hellersdorf.

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